나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51606 [4] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 498-22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재""외청마을""남동측 인근 [일련번호 1)], 여수시 묘도동 소재""장촌마을""서측 근거리 [일련번호 2)], 여수시 율촌면 산수리 소재 ""봉두마을""남동측 근거리 [일련번호 3)], 여수시 율촌면 조화리 소재""호산마을""북동측 인근 [일련번호 4)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며 일련번호 1), 3) 순수산림지대, 일련번호 2) 해안 산림지대, 일련번호 4) 국도주변 산림지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 급경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 2) 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 3), 4) 사다리 완경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3) 임야도 및 지적도상 맹지임.
일련번호 4) 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2023-06-22), 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.
일련번호 2) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11).
일련번호 4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

순천지원 2025타경51606 (4)

소재지

전라남도 여수시 율촌면 조화리 498-22

용도

임야

감정가

5,346,000원 (전체 필지 기준 추정)

토지 면적

1653. 00㎡ (약 499.95평)

매각 대상 토지 지분 면적

65. 9547㎡ (전체 면적의 약 4%)

건물 면적

없음

매각 대상

토지 일부 지분 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

삼성화재해상보험주식회사 (추정)

특별 매각 조건

공유자 우선매수신고는 1회로 제한

2. 입지조건

주위 환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "호산마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 자연림 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

이용 상태 및 형태

본건은 사다리형의 완경사지로서 현재 자연림으로 이용 중입니다.

도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 자연녹지지역

* 개발행위허가제한지역 (2023-06-22)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 500m)

* 장애물 제한 표면 구역 (공항시설법)

* 준보전산지

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023-07-11)

3. 권리분석

말소 기준 권리

2025년 06월 05일자 삼성화재해상보험주식회사의 강제 경매 개시 결정 등기 (갑19)가 말소 기준 권리입니다.

등기부 현황

* 소유권 이전: 우광진 (2012.02.01), 주식회사부경인베스트 (2013.10.18)

* 지분 소유: 김미라 (주식회사부경인베스트 지분 1158/1653 중 일부 66/1653, 2013.10.18)

* 강제 경매 개시 결정: 삼성화재해상보험주식회사 (2025.06.05)

인수되는 권리

자료에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 통상 강제경매에서는 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되나, 예외적인 경우도 있으므로 주의가 요구됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 현재까지 조사된 임차인이 없습니다. 다만, 현황 조사 시 파악되지 않은 유치권, 법정지상권, 임차권 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면의 농경지와 산림이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 일부 단독주택이 산재해 있으며, 상업 시설이나 주요 편의 시설은 근거리 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

개발 행위 허가 제한 지역 및 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 단기적인 상업적 개발이나 투자는 제한적입니다.

5. 생활정보

본 물건은 전원생활 또는 산림 인접 지역에서의 생활을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

인근 간선도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 관련 시설 설치 시 법적 제약이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 공유자와의 협상 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. (1회 행사 제한)

* 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따릅니다.

* 장애물 제한 표면 구역(공항시설법) 지정으로 인해 건축물 높이 제한 등 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 준보전산지 규제로 인해 산림 훼손이나 개발 행위에 대한 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리의 임야 일부 지분 매각 건으로, 자연녹지지역 내 준보전산지에 해당합니다.

차량 접근은 가능하나, 개발행위허가제한지역, 토지거래허가구역, 공항 관련 제한 구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재합니다.

특히 지분 매각 물건이라는 점에서 공유자와의 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 신중하게 고려해야 합니다.

향후 개발 가능성은 제한적이나, 소액으로 산림 인접 토지의 지분을 취득하고자 하는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연녹지 지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 국도 인접 지역으로, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 저가 소액 지분 투자 기회로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 제공된 감정가 5,346,000원은 전체 토지(1653.00㎡)에 대한 것으로 추정됩니다.

매각 대상 지분 면적은 65.9547㎡로, 전체 면적의 약 4%에 해당합니다.

단순히 비율로 환산 시, 감정가의 약 4%인 약 213,840원에서 시작될 수 있으나, 이는 매우 개략적인 산정이며 실제 시장 가치, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 개발 여건, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가를 참고하되, 해당 지분의 실질 가치와 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.