나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51606 [2] 전라남도 여수시 묘도동 855-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재""외청마을""남동측 인근 [일련번호 1)], 여수시 묘도동 소재""장촌마을""서측 근거리 [일련번호 2)], 여수시 율촌면 산수리 소재 ""봉두마을""남동측 근거리 [일련번호 3)], 여수시 율촌면 조화리 소재""호산마을""북동측 인근 [일련번호 4)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며 일련번호 1), 3) 순수산림지대, 일련번호 2) 해안 산림지대, 일련번호 4) 국도주변 산림지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 급경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 2) 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 3), 4) 사다리 완경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3) 임야도 및 지적도상 맹지임.
일련번호 4) 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2023-06-22), 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.
일련번호 2) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11).
일련번호 4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51606 (2)

소재지: 전라남도 여수시 묘도동 855-15

용도: 임야

감정가: 6,972,000원

토지면적: 1676.00㎡ (약 507.0평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 묘도동 소재이며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역입니다. (일련번호 1)은 순수 산림지대, (일련번호 2)는 해안 산림지대, (일련번호 3) 및 (일련번호 4)는 국도변 산림지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

다만, 본건에 포함된 토지 중 일련번호 1) ~ 3)은 지적도상 맹지이며, 일련번호 4)만 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 내역

말소기준권리: 삼성화재해상보험주식회사에 의한 광주지방법원 순천지원 강제 경매개시 결정 (2025년 6월 5일 접수, 사건번호 2025타경51606).

등기부채권 총액: 20,078,633원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 일반적인 강제 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 추가 확인이 필요합니다.

특이사항: 공유자우선매수 신고, 개발행위허가제한구역, 공동담보, 지분매각.

특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원).

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 직접적인 상업적 상권 형성은 어렵습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 개발행위허가제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 최근 묘도동 일대가 수소산업 클러스터 조성 등 대규모 개발 사업이 추진되고 있으나, 본 물건지의 구체적인 사업 편입 여부 및 개발 가능성은 별도 확인이 필요합니다. (뉴스 검색 결과, 묘도 지역에 의료폐기물 처리장이 적합 판정을 받은 사례가 있으며, 주민 반발이 있었다는 내용이 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 불분명합니다).

1.5. 생활정보

본 물건은 자연림 지역에 위치하며, 주변 마을과의 관계 속에서 생활 환경을 고려해야 합니다. 인근 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 활용 방안 모색에 제약이 있을 수 있습니다.

* 본건 토지 중 일부(일련번호 1~3)가 지적도상 맹지이므로 접근 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항 (개발행위허가제한구역, 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등)이 존재하여 토지 이용에 제약이 많습니다.

* 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. (단, 1회로 제한됨)

* 일부 토지의 경우 부정형 급경사 지형으로 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 여수시 묘도동 일대에 대한 개발 계획이 추진되고 있으나, 본 물건지가 직접적인 수혜 대상이 되는지는 불확실하며, 과거 의료폐기물 처리장 설치 관련 주민 반발 사례가 있어 잠재적인 지역 사회 갈등 요소를 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 낮은 진입 가격으로 토지 지분 투자가 가능합니다.

* 장기적으로 묘도 지역의 개발 계획 (수소 클러스터 등)이 구체화될 경우 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각 특성상 소유권 행사 방안에 대한 면밀한 검토와 소유자 간 협력이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 묘도동 소재의 임야 지분 매각 건으로, 감정평가는 6,972,000원입니다. 본 건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 개발행위허가제한구역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 또한, 일부 토지는 맹지 상태이며, 경사 지형의 특성을 가지고 있습니다. 공유자 우선매수권 행사라는 특별 매각조건이 존재합니다. 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자 시에는 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며 맹지, 개발 제한 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있어, 정확한 예상 입찰가 산출은 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성 및 토지이용규제 완화 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사와 심층 분석이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자는 상기 리스크 요소를 충분히 고려하여 감정평가액 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.