나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51792 [2] 전라남도 순천시 서면 판교리 산185 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 판교리 소재 '추동마을' 서측 인근(일련번호 1,2) 및 북서측
근거리(일련번호 3,4)에 각각 위치하며, 주위는 임야 등으로 형성되어 있는 순수 산림지대
로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 인근에 위치하고 있어 일반적인 교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 (1)~(4)는 부정형 급경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1)~(4) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외
한 전축종 제한구역), 가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종
제한구역), 임업용산지임.
일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외
한 전축종 제한구역), 가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종
제한구역), 임업용산지임.
일련번호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외
한 전축종 제한구역), 임업용산지임.


일련번호(4) : 농림지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,
사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역), 임업용산지, <추가기재>전원개발
사업구역(전원개발촉진법)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 순천시 서면 판교리 산185에 소재한 임야입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51792 (2)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지면적은 총 63,173.00㎡ (약 19,100평)이나, 본 매각 대상은 이 중 일부 지분인 31,586.5㎡ (약 9,550평)입니다.

건물은 존재하지 않으며, 감정가는 71,104,850원입니다.

채권자는 신한카드주식회사이며, 특이사항으로는 공유자우선매수신고, 지분매각, 특별매각조건(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 서면 판교리 소재 '추동마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 임야 등으로 형성된 순수 산림지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 간선도로와 인접하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

다만, 일련번호 (1)~(4) 모두 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용에 제약이 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(2000m, 500m 거리제한), 임업용산지로 지정되어 있으며, 일부 필지에는 전기공급설비 저촉 및 전원개발사업구역에 해당되는 사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 최초 소유권이전은 1989년 6월 5일에 김성수 외 1명에게 이루어졌습니다.

말소기준권리는 1997년 3월 25일 접수된 문석명 귀하의 가압류(금58,500,000원)이며, 이 외 다수의 가압류(국민은행, 부산은행, 한국자산관리공사)가 존재합니다.

이러한 가압류 및 강제경매 개시결정(채권자: 신한카드주식회사)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 4번 부동산의 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2011년 8월 30일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 산림지대에 위치하여 별도의 상권 형성은 되어 있지 않습니다.

주변 환경은 자연 그대로의 산림 지역으로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

인근에 '추동마을'이 있으며, 차량 이동 시 순천시내 주요 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건은 자연 녹지에 위치하고 있어 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

인근에는 순천자연휴양림, 순천만 국가정원 등이 있어 여가 및 휴양 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다.

주변 지역은 전원 개발 사업구역으로 지정된 곳도 있어, 전원생활이나 주말 농장 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 토지가 도로와 직접 접해 있지 않아 건축이나 토지 이용 시 진입로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

구분지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여, 해당 권리 범위 내에서의 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

지분매각: 전체 토지의 절반 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 단독으로 토지를 개발하거나 활용하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

토지이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 검색 결과, 순천시 서면 지역 인근에서 폐기물처리시설, 소각시설 등에 대한 주민들의 반대 의견이 일부 확인되었습니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순수 자연림으로 이루어진 임야의 절반 지분입니다. 맹지라는 점과 매각 후에도 인수되는 구분지상권이 있다는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 그러나 넓은 면적과 상대적으로 낮은 감정가, 그리고 전원 개발 사업구역 지정 가능성은 잠재적인 투자 가치를 보여줍니다. 공유자 우선매수 신고 및 지분매각 등 특수 조건으로 인해 입찰 과정에서의 변동성이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

전원 개발 사업구역 지정 가능성이 있는 자연 녹지 지역으로서, 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

넓은 면적의 임야 지분으로, 향후 도로 확보 및 토지 이용 계획 수립을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

순천시 인근의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여, 주말 농장, 전원생활 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 71,104,850원입니다. 지분 매각이고 맹지이며, 인수되는 권리가 있다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 여부 및 다른 입찰 참여자들의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.