나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52015 [3] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1463-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52015 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1463-2

용도: 답 (전답)

감정가: 73,380,000원

토지면적: 2935.20㎡ (약 888.18평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각(건물없음), 농지취득자격증명 제출필요(미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

고흥군 금산면 석정리는 주로 농업 지역으로 벼농사 및 과수 재배가 발달한 지역입니다. 비교적 조용하고 한적한 농촌 마을이며, 인근 지역은 농경지와 산림 지역으로 구성되어 있습니다. 석정리 자체는 내륙에 가까워 농업 활동에 적합한 지형을 가지고 있습니다. 주변 지역에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

2.2. 교통

주요 도로망과의 접근성은 상세 정보가 부족하나, 농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 차량 이용이 편리한 환경으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리

해당 물건은 등기부상 임차권설정(을1, 농어촌진흥공사, 1997-02-19)이 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차권의 효력을 그대로 승계해야 함을 의미합니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 07월 06일 접수된 국민은행의 근저당권(을2 또는 을3)으로, 채권액은 156,000,000원입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 농어촌진흥공사

* 보증금: 0원

* 차임: 30,625,650원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 비록 대항력은 없으나, 임차권설정등기가 1997년 2월 19일에 등록되었고(을1) 매수인 인수 조건으로 되어 있어, 해당 임대차 계약의 효력(차임 지급 의무 등)은 매수인이 그대로 승계해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 농촌 지역의 '답'으로, 일반적인 상업적 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주변의 생활 편의시설은 금산면 소재지 또는 인근 읍면의 소규모 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다. 농업 활동을 위한 자재 구매 등은 지역 내 관련 시설을 활용해야 합니다.

5. 생활정보

전라남도 고흥군 금산면 석정리는 농업 중심의 생활 환경을 제공합니다. 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 도시의 편의 시설 접근성은 제한적입니다. 농업 활동을 위한 기본적인 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 '답'으로 농지에 해당하여, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정 및 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 면밀히 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 임차권 인수

농어촌진흥공사의 임차권이 매수인이 인수해야 하는 권리라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 보증금이 0원이고 대항력이 없다고는 하나, 임차권설정등기가 매수인 인수 조건으로 되어 있어 차임(30,625,650원)을 지급해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다. 이 차임이 연간인지, 월간인지, 또는 일회성인지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 농업용 토지로, 매수인이 농지취득자격증명을 반드시 취득해야 하는 제한이 있습니다. 또한, 농어촌진흥공사의 임차권이 인수됨에 따라 상당한 금액의 차임 지급 의무가 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 감정가 대비 채권 총액이 높다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 73,380,000원 대비 토지 면적이 넓어, 향후 개발 가능성이나 농업 가치 상승 시 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 농업 발전 잠재력: 고흥군 금산면은 농업 지역으로서, 관련 정책 지원이나 지역 개발 계획 수립 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 하는 임차권(차임 30,625,650원)이 존재하며, 농지취득자격증명 발급이라는 추가적인 요건을 충족해야 합니다. 또한, 채권 총액(156,000,000원)이 감정가(73,380,000원)보다 높게 형성되어 있어, 투자자 입장에서는 실질적인 부담액을 면밀히 계산해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 결정해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 입찰가는 인수되는 임차권의 실제 부담액(차임의 지급 조건 및 잔여 기간 등)을 명확히 파악한 후, 본인의 투자 목표와 리스크 감내 수준을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.