나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53553 [1] 전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53553 [1] 전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경53553
• 주소: 전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경53553 | 소재지: 전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1 | 감정가: 22,322,000원 | 최저가: 12,500,000원 | 용도: 전

1. 해남지원 2024타경53553 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경53553 (1)

소재지: 전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1

용도: 전 (농지)

감정가: 22,322,000원

토지면적: 1648.00㎡ (약 498.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.토지 상세 정보

토지감정요항표에 따르면, 본건 토지는 총 4개 기호(목록)로 구분되어 있습니다.

기호 1: 부정형 완경사로 "전"으로 이용 중입니다. 북측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 2: 부정형 평지로 "주거용 건부지"로 이용 중입니다. 남측 일부 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3, 4: 부정형 완경사지로 "묵전"으로 이용 중입니다. 두 필지 모두 맹지입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (기호 1, 2, 3은 모든 축종 제한, 기호 4는 젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한)

1.1. 2.매각 조건 및 주의사항

본 건은 일괄매각 대상입니다.

목록 1은 '묵전'으로, 목록 2, 5, 6은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

지상에 소재하는 미등기 제시외 건물인 주택(약 98~100.5㎡)과 차양(약 10.0㎡)은 매각에서 제외됩니다.

목록 1, 2 지상 철재울타리는 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외되나, 수목은 매각에 포함됩니다.

특별매각조건으로, 목록 1 토지는 매수인의 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

목록 5, 6 토지는 지목은 '답'이나 현황은 '대'이며, 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 불필요하다는 약산면의 회신이 있습니다.

소유자 불명의 미등기 제시외 건물을 위해 목록 2 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있으며, 이로 인한 부담을 감안하여 목록 2 토지의 가격은 3,350,000원으로 평가되었습니다.

인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 요구됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 약산면 우두리에 위치하며, "우두마을" 내 또는 인근에 자리하고 있어 농어촌 마을의 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 주변은 해안 농어촌 지대로, 아름다운 바다 풍경을 접할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

교통은 기호 1, 2 토지의 경우 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 기호 3, 4 토지는 맹지로서 차량 접근이 어렵습니다.

인접 도로 현황으로는 기호 1 토지는 북측으로 소폭의 포장도로, 기호 2 토지는 남측으로 소폭의 포장도로와 접해 있어 일부 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 중복 병합 사건이라는 점, 농지취득자격증명 필요 여부(목록 1은 필수, 목록 5, 6은 불필요), 그리고 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 특히 목록 2 토지에 대해 소유자 불명의 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 이는 해당 토지의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 약산면 우두리는 전형적인 해안 농어촌 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 농수산업이 주요 경제 활동이며, 최근에는 관광객을 위한 펜션 및 체험 시설이 들어서고 있는 추세입니다. (예: 약산 해안 치유의 숲, 어촌다목적체험센터). 우두마을 자체의 배후 수요는 크지 않으나, 약산면 소재지 및 인근 지역의 편의 시설 이용은 가능합니다.

1.5. 생활정보

완도군 약산면은 섬이지만, 고금대교와 약산대교가 건설되어 차량으로 접근이 가능합니다. 이는 생활 편의시설 이용에 긍정적인 영향을 줍니다. 약산 해안 치유의 숲과 같은 자연 친화적인 시설들이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 우두마을은 어촌 지역으로, 바다와 인접하여 해양 활동 및 수산물 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 가능성입니다. 목록 2 토지에 대한 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며 이는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 목록 1 토지의 경우 농지취득자격증명이 필수적이므로, 이를 취득할 수 없는 경우 매수 후 이용에 제한이 따릅니다. 맹지인 기호 3, 4 토지는 접근성 문제가 있으며, 경계 불명확으로 인한 측량 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농어촌 지역의 토지로, 농지 또는 개발 가능 부지로의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 해안 지역이라는 지리적 이점을 지니고 있습니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 여부, 맹지 등 다소 복잡한 권리 관계와 이용상의 제약이 존재합니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하고, 제시외 건물 및 관련 법규를 정확히 이해한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 또는 주말농장: '전' 및 '묵전' 용도의 토지는 직접 농업을 하거나 주말농장, 텃밭 등으로 활용하기에 적합합니다.

* 전원주택/별장 부지: 일부 토지는 '주거용 건부지'로 이용 중이거나 계획관리지역으로, 건축 행위가 가능할 수 있습니다. 바다 인근의 쾌적한 환경은 전원생활을 꿈꾸는 이들에게 매력적일 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 약산면 지역의 개발 계획이나 관광 활성화 추세에 따라 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 최근 약산 해안 치유의 숲 조성 사업 등은 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 현황

주변에는 "우두마을"과 같은 농어촌 주거 지역이 형성되어 있으며, 약산 해안 치유의 숲과 같은 휴양 및 관광 시설이 있습니다. 또한, 우두항 선착장 및 어촌다목적체험센터가 인근에 위치하여 어촌 생활 및 관련 시설 이용이 가능합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 특별히 우려할 만한 혐오 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 모든 지역과 마찬가지로 잠재적인 혐오시설의 가능성은 존재하므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 가장 좋습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계