나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50094 [1] 전라남도 해남군 현산면 조산리 166-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)-(3)은 전라남도 해남군 현산면 조산리 소재, 신풍마을 내에 위치하고
있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.
일련번호(6)은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재, 황산마을 북동측 인근에 위치
하고 있으며, 본건 주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(2)는 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(3)은 부정형의 완경사지로서, 잡종지 및 일부 도로로 이용중임.
일련번호(6)은 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)은 본건 북동측 및 남동측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(2)는 본건 남측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(3)은 본건 북서측 및 북동측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(6)은 지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 비포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(3) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리,
개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지
법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

일련번호(3)의 지목은 공부상 "전"이나, 현황 "전 및 잡종지, 일부 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 일련번호(1),(6)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상
김재봉氏임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 싸이딩판넬 및 인슈판넬 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 하이새시창
바닥 : 장판 및 타일 등

(나) 일반철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감
창호 : 하이새시창
바닥 : 콘크리트위페인트 마감

이용상태

기호(가) : 단독주택으로 이용중임.
기호(나) : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기호(가) : 일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
기호(나) : 일반적인 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 기호(가),(나)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상
김재봉氏임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1,3. 지상의 미등기 제시외 건물(4-1, 4-2) 매각 포함[2025.11.25.자 재현황조사보고서에 의하면 마을주민들을 탐문한 바, 채무자(소유자)는 마을에 거주하지 않으며 제시외 건물은 모두 채무자(소유자)의 소유라고 진술하나 소유자를 직접 탐문하지는 못하였음]
2. 목록1,3. 지상의 제시외 수목 매각 포함
3. 특별매각조건(목록2,3) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음), 농지가 불법전용된 경우 취득시 사전에 원상복구하거나, 원상복구계획서를 제출하여 농지취득자격증명 발급이 가능하며, 관외자가 신청시 농지위원회에서 심의 후 발급 결정된다는 현산면의 회신이 있음(첨부된 사실조회 회신서 참조)
4. 목록4.는 현재 공가상태로 조사되며, 점유관계 등은 별도의 확인 요함
5. 목록4.에 대하여 행정안전부 주소정책과-3470(2022.12.22.)호에 의거 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78-4'에서 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78'로 도로명주소 정정되었다는 2023.6.20.자 변동사항 있음(건축물대장 참조)
6. 목록2,3.은 공부상 ‘전’이나 일부 '잡종지, 도로’ 등으로 이용 중이고, 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50094 (1)

소재지: 전라남도 해남군 현산면 조산리 166-11

용도: 단독주택

감정가: 132,757,510원

토지면적: 3044.00㎡ (약 920.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.93㎡ (약 28.41평)

건물 제시외면적: 379.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현산농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

입지조건

주위 환경: 본건은 전라남도 해남군 현산면 조산리 소재 신풍마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다. 또한, 일부 토지는 황산면 황산마을 북동측 인근 농경지대에 위치합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 일련번호(1) 토지는 본건 북동측 및 남동측으로 시멘트 도로에 접해 있으며, 일련번호(2) 토지는 남측으로 시멘트 도로에 접해 있습니다. 일련번호(3) 토지는 북서측 및 북동측으로 시멘트 도로에 접하고 있습니다. 일련번호(6) 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 비포장 농로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 현황:

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당(현산농업협동조합, 2012.02.24.)보다 후순위의 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 모두 기재되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 소유자는 김재봉 씨입니다.

건물 등기부 요약 또한 토지와 유사하게 말소기준권리인 근저당(현산농업협동조합, 2012.02.24.)보다 후순위의 가압류, 강제경매 등기가 기재되어 있으며, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 현재 소유자는 김재봉 씨입니다.

말소기준권리: 근저당권 (현산농업협동조합, 2012.02.24.)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

지역 특성: 본건 일대는 농촌지역으로, 주된 토지 이용은 농경지 및 주거지입니다.

토지 이용계획 및 제한:

일련번호(1) 토지: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

일련번호(2) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역

일련번호(3) 토지: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

일련번호(6) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

전반적으로 가축사육이 제한되는 구역이며, 일부 지역은 농업진흥구역 및 취락지구로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 규제를 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

주변 시설: 본건은 농촌 마을 내에 위치하여 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 도심의 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있으며, 가까운 읍면 소재지 등에서 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주거 환경: 순수 농촌 지역의 특성상 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부는 농지이므로, 매수인에게 농지취득자격증명원이 요구됩니다. 특히 관외자가 신청 시 농지위원회 심의 후 발급 결정될 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(목록2,3)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '잡종지, 도로' 등으로 이용 중입니다.

경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

미등기 제시외 건물 및 수목: 지상에 미등기 제시외 건물(4-1, 4-2)과 수목이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 철거 또는 활용 여부에 대한 검토가 필요합니다.

소유자 미거주: 채무자(소유자)가 마을에 거주하지 않으며, 제시외 건물이 소유자의 소유라는 진술이 있으나 소유자를 직접 탐문하지는 못했습니다. 따라서 점유 관계 및 실제 이용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

공가 상태: 목록4.는 현재 공가 상태로 조사되며, 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

도로명주소 변경: 목록4.의 도로명주소가 변경된 이력이 있습니다 ('전남 해남군 현산면 신풍리길 78-4'에서 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78'로). 이는 행정 처리 시 참고할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 전라남도 해남군 현산면에 위치한 토지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 부동산 경매 물건입니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 매각 대상에 미등기 건물과 수목이 포함되어 있으며, 토지 이용상 '전' 외에 '잡종지, 도로' 등으로도 이용되고 있어 공부상 현황과 차이가 존재합니다. 농지취득자격증명이 필수이며, 관외자 취득 시 농지위원회 심의가 필요하다는 점이 중요합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 소유자의 미거주와 제시외 건물 등의 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

농촌 주거지 또는 주말주택, 전원생활을 희망하는 수요자에게 적합합니다.

토지 일부의 '전' 지목은 농업적 활용 가능성을 시사하며, 관리지역 등으로 지정된 토지 이용 계획은 개발 가능성을 내포합니다.

매각 포함된 제시외 건물 및 수목의 가치 평가 및 활용 방안 모색 시 추가적인 가치를 확보할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확히 정리될 예정이므로, 권리 분석 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 132,757,510원입니다. 제공된 정보만으로는 인근 유사 부동산의 실거래가 및 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 그러나 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 실제 현황 조사를 통해 정확한 가치를 파악한 후, 본건의 특이사항(농지, 미등기 건물, 현황 불일치 등)을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 수준 (약 106,206,000원 ~ 132,757,510원)을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.