나이스옥션 법원경매 전주 2024타경42435 [1] 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 1669 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 소재 "신덕마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수농촌지대입니다.

교통상황

본건 동측 인근으로 왕복2차선의 ‘관진로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

12필 일단의 부정형 평지로서 현황 ‘영농조합법인’의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

12필 일단으로 남측으로 세로(가)의 아스팔트 포장도로, 동측 및 서측으로 세로(불)의 아스팔트 포장도로 또는 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4,5,9,10,11,12,19
농림지역(농림지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법>

기호2
생산관리지역(생산관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법>

기호13,
농림지역(농림지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호15,
계획관리지역(계획관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

기호16,
계획관리지역(계획관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(물건)(토지와 건물의 부합물 및 종물)으로서 ㉠-㉭,㉮-㉶가 소재합니다.(‘감정평가명세표‘ 참조).

공부와의 차이

기호2는 공부상 지목은 ’답‘이나 현황은 ’잡종지‘입니다.

기호4.19는 공부상 지목은 ’답‘이나 현황은 ’잡종지(운동장)‘입니다.

기호10)은 공부상 지목은 ;답"이나 현황 "대"로 이용중입니다.

기호11은 공부상 지목은 ’답‘이나 현황은 ’잡종지(화단)‘입니다.

기호13은 공부상 지목은 ’답‘이나 현황은 ’잡종지‘ 및 일부 ’대지‘입니다.

기호15는 공부상 지목은 ’답‘이나 현황은 ’잡종지(인접지와 경계부분)‘입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3-1,6, 20 : 경량철골구조 철제지붕틀위판넬지붕 단층으로
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 장판, 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창 등 마감임.

기호7 : 경량철골구조 철제지붕틀위판넬지붕 단층으로
내외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시창 등 마감임.

기호 8,14,17,18 : 경량철골구조 철제지붕틀위판넬지붕 단층으로
내외벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 장판, 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창 등 마감임.

이용상태

기호20 : 근린생활시설(마을공동시설 : 휴게?？, 독서실. 화장실3, 접견실, 방송실, 강당, 강의실3, 숙직실 및 경비실, 교육실2, 주방 및 식당, 창고, 도서실, 보일러실 등)으로 되어 있으며, 조사시점 현재는 공실임.

기호6 : 근린생활시설(마을공동시설 : 숙소11, 방6, 거실3, 욕실3, 샤워실2, 화장실2, 체력단련실, 보일러실 등)으로 되어 있으며, 조사시점 현재는 공실임.

기호3-1 : 버섯재배사(관리사 : 사무실, 방4, 욕실2, 거실 및 주방 등)으로 되어 있으며, 조사시점 현재는 공실임.

기호3-2 : 창고(기계실-모타실)로 되어 있으며, 조사시점 현재 모타는 가동 중단상태임.

기호7,8,14,17,18 : 버섯재배사로 되어 있으며, 조사시점 현재는 공실임.

설비내역

기호3-1,6,20에 전기보일러에 의한 난방 및 온수설비, 위생 및 급배수설비 되어 있스,ㅂ니다.

부합물 및 종물

토지와 건물의 부합물 및 종물로서 ㉠-㉭,㉮-㉶가 소재합니다.

공부와의 차이

기호3-1은 공부상 용도가" 버섯재배사"로 되어 있으나, 현황은 "관리사"입니다.
기호3-2는 공부상 소재지번이 "1663, 1664번지"로 되어 있으나 현황은 "547-1번지"에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(물건) 포함, 제시외 수목 포함
2. 목록 2. 지상 소재 제시외물건 ㉯,㉰는 인접지 동소 548-2번지의 일부를 점유하고 있음
3. 목록 3. 지상 부속건물 창고(감정평가서상 기호3-2)는 공부상 소재지번이 "1663, 1664번지"로 되어있으나 현황은 "547-1번지"에 소재함
4. 목록 13. 지상에 제시외 물건 ㉬(수전설비)이 소재하나, 수전용량이 확인 불가능하여 감정평가에서 제외함
5. 목록 19.의 남측 일부를 인접지인 동소 1667의 이용상황이 점유하고 있는 것으로 보이니 확인 요함
6. 목록 2,4,10,11,13,19. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2024타경42435 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장수농업협동조합 (추정)

소재지: 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 1669

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 17,960.00㎡ (약 5,433평)

건물 면적: 3,825.64㎡ (약 1,157평)

건물별 주요 용도 (감정평가 요약 기준):

* 기호 20: 근린생활시설 (마을공동시설), 현재 공실

* 기호 6: 근린생활시설 (마을공동시설 - 숙소 등), 현재 공실

* 기호 3-1: 버섯재배사 (현황 관리사), 현재 공실

* 기호 3-2: 창고 (기계실)

* 기호 7, 8, 14, 17, 18: 버섯재배사, 현재 공실

1.3. 감정가

총 감정가: 1,970,035,240원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 소재 "신덕마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 동측 인근으로 왕복 2차선의 '관진로'가 지나고, 본건까지 제반 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 12필지로 구성되어 있으며, 남측으로 세로(가)의 아스팔트 포장도로, 동측 및 서측으로 세로(불)의 아스팔트 포장도로 또는 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역 지구: 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 혼재되어 있습니다.

* 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (상대제한구역 200m, 모든 축종 제한)

* 농업진흥구역 (일부 필지)

* 공장설립제한구역

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2009년 10월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,020,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 주의사항)

* 도 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2009-12-08, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2009-12-08, 대항력 없음.

위 임차인들은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 인수되는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 진안군 마령면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 마을과의 연계를 통한 시설 운영 또는 농산물 가공/유통 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 산재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 순수 농촌 지역 내에 위치하고 있어, 도시 지역과 같은 다양한 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)은 부족할 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의 시설은 인근 마을의 소규모 상점이나 관공서, 농협 등이 될 것으로 보입니다.

* 차량 이동 시 인근 읍면 소재지까지 이동해야 관련 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, 채권 총액이 높아 잔금 납부 후 권리관계 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 현황 및 공부상 차이 관련 리스크

* 토지: 다수 필지에서 지목과 현황이 불일치하여(예: '답'이나 '잡종지' 이용), 향후 행위 제한이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물: 일부 건물의 공부상 용도와 현황 용도가 다르거나, 공부상 소재지번과 현황 소재지번이 불일치하는 경우(창고 건물)가 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 경계 관련 리스크

* 매각 포함된 제시외 건물, 물건, 수목 등의 정확한 파악이 필요합니다.

* 일부 제시외 물건이 인접 토지(덕천리 548-2번지)를 점유하고 있으며, 목록 19 토지의 일부가 인접지(덕천리 1667번지)에 의해 점유된 것으로 보이는 바, 현장 확인 및 경계 측량이 요구됩니다.

* 수전설비(목록 13)는 용량 확인 불가로 감정평가에서 제외되었습니다.

6.4. 농지 취득 관련 리스크

목록 2, 4, 10, 11, 13, 19번 토지에 대해 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 진안군 마령면의 넓은 토지(약 5,433평)와 다수의 동물 및 식물 관련시설, 근린생활시설 등이 포함된 일괄 매각 건입니다. 현재는 영농조합법인 부지로 이용되었으며, 감정가는 약 19.7억원입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

하지만, 다수의 토지 및 건물에서 공부상 내용과 현황이 상이한 점, 일부 제시외 물건의 인접지 점유 가능성, 그리고 필수적인 농지취득자격증명 발급 필요성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현재 대부분의 건물이 공실 상태이므로, 향후 용도에 따른 활용 계획 수립 및 철저한 현장 확인이 수반되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 다양한 용도의 건물을 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 인수할 수 있는 기회입니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 농촌 지역 특성을 활용한 친환경 농업, 체험 시설, 또는 지역 커뮤니티 시설 등으로의 개발 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 활용 가치 분석, 그리고 제시된 리스크 요인(농지 취득, 공부상 차이, 경계 문제 등)에 대한 면밀한 현장 조사와 전문가의 추가적인 시장 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.