나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21144 [2] 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 4층401호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 “군산중앙여고” 북동측 인근에 위치
하는 구분건물[제1동 제3층 제301호 외 1개호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트단지
및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사
정은 보통임.

건물의 구조

1,2) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호(일련번호1),
4층 401호(일련번호2)로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 타일 및 페인트 등 마감,
창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

1,2) 볼링장(군산볼링장)으로 이용중임.

설비내역

공동위생설비 및 급·배수설비, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""상업용 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 12미터의 아스팔트포장도로에 접하며, 지하
주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

802-1,802-2번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업
용지), 중로3류(폭 12m~15m)(32)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접
합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건은 볼링장으로서 현황조사 및 감정평가일 현재 영업을 하지 않은 것으로 조사되었음
2. 본건 내부에 설치된 '볼링기계설비 및 레인, 레인시스템' 등은 각 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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3. 권리분석

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4. 상권분석

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5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21144 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치케이제오차유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1, 수송동 H빌딩 1동 4층 401호 (도로명 주소: 전북특별자치도 군산시 문화로 80)

* 용도: 운동시설 (건축물대장상 판매시설, 운동시설)

* 건물 현황: 현재 영업 미운영 상태 (볼링장)

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 456.36㎡ (약 138평)

* 건물 면적: 1139.22㎡ (약 345평)

* 구조: 철골철근콘크리트조, 4층 건물 중 4층

* 특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 2,985,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 제외 물건: 볼링기계설비 및 레인, 레인시스템 등

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 "군산중앙여고" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중·소규모의 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성

* 대상 물건은 북측으로 약 35미터, 남측으로 약 12미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 지하 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권: 박미애, 김민선 외 2명, 윤달영 (각 지분 이전)

* 근저당: 국민은행 (2018.06.08 접수) - 4,440,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 개시결정: 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 (2025.07.22 접수) - 4,273,221,126원

* 가압류: 전북신용보증재단 (2023.08.25 접수) - 52,250,000원 (말소됨)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* (주의: 임대관계는 미상이나, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 실제 현황 확인이 필요합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 업종 현황

* 대상 물건은 현재 영업을 하지 않는 상태이며, 감정평가 및 현황 조사 시점에서는 볼링장으로 이용되었습니다.

* 건축물대장상 주 용도는 판매시설 및 운동시설입니다.

4.2. 주변 상업시설

* 물건지 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* "군산중앙여고"가 인근에 위치하여 학생 및 관련 수요를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 운영 중단 상태

* 본 물건은 현재 영업을 하지 않는 상태로 조사되었으며, 재개장 또는 새로운 용도로의 전환 시 추가적인 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제외 물건

* 볼링 기계 설비 및 레인 등 주요 시설물이 매각에서 제외되므로, 볼링장으로 재활용하기 위해서는 설비 관련 추가 비용이 발생하거나 새로운 설비를 구비해야 합니다.

6.3. 권리 관계

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 등 특이사항

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설이 확인되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 군산시 수송동에 위치한 운동시설(볼링장)로, 현재는 영업을 중단한 상태입니다.

일반상업지역에 위치하고 교통이 편리하며, 배후 주거 수요가 인접해 있다는 장점이 있습니다.

영업 중단 및 설비 제외 등은 리스크 요인이지만, 향후 사업 전환 또는 새로운 운영 방식 도입을 통해 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

낙찰 후 권리관계 및 명도 대상 여부를 철저히 파악하고, 예상되는 재개장 및 전환 비용을 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 입지 장점

* 군산시 수송동의 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동 및 개발 잠재력이 있습니다.

* 중소규모 아파트 단지 등 배후 주거 수요와 인접해 있습니다.

* 차량 접근성 및 도로 인프라가 양호한 편입니다.

8.2. 활용 가능성

* 운동시설, 판매시설 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 현재 공실 또는 미운영 상태이므로, 새로운 사업 계획 수립 및 경쟁력 있는 운영을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 2,985,000,000원입니다.

* 현재 영업 미운영 상태, 매각 제외 설비 등을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

9.2. 제안가

* 2,100,000,000원 ~ 2,400,000,000원

* (상기 제안가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 정확한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.