나이스옥션 법원경매 목포 2024타경789 [1] 전라남도 무안군 일로읍 복룡리 14-21 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 복룡리 소재 '회산백련지' 남동측 근거리에 위치하며, 주위 는 농촌부락, 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 용이하나 대중교통 이용은 불편하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 일단의 전원택지 조성공사가 진행중에 있는 토지 등으로 기호1,3,4,6,10,13)은 각종 형태의 대체로 평탄하게 조성중인 주거나지이며, 기호10) 일부 지상에 유실수가 식재되어 있음. 기호2,5)은 현황 도로부지로서 진입로임. 기호7,9),8,19),11,17),12,18),14,20),15,21)은 각각 2필 일단지 이용이 합리적인 주거나지 로 일부는 평탄하게 정지되어 있으나 일부는 완경사를 이룸. 기호16)은 공부상 임야이나 대부분 평탄한 무입목지로서 지상에 조경수 및 유실수가 식재되 어 있음. 기호22)은 지반 평탄한 전으로 기호16)과 일단으로 이용중임.

인접 도로상태

대부분의 조성중인 택지는 단지내 노폭 약 8미터의 도로(기호2,5)에 접함. 기호16) 남동측으로 왕복 2차선도로, 북측으로 단지내 도로에 접함. 기호22) 지적상 맹지이나 기호16)토지를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3,7,8,11-15) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 개발촉진지구 기호4-6,9,10,17-22) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구 기호16) 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(일로-시종간 연계도로)(저촉),가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 준보전산지,개발촉진지구임.

제시목록 외의 물건

1) 기호4,6) 지상에 별첨 사진용지와 같이 이동 가능한 컨테이너가 설치되어 있음. 2) 기호10) 지상에 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 창고 1동 소재함

공부와의 차이

기호1,3,6~15,17-21) 공부상 지목은 임야, 전이나 전원택지 조성중인 나지상태임. 기호16) 공부상 지목은 임야이나 대부분 무입목지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전원택지 조성을 위한 쌓은 석축 일부(북측)가 별첨 사진용지와 같이 붕괴된 상태이니 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 토지만 매각
목록4,6 지상의 콘테이너, 목록10 제시외 건물(창고) 및 수목 및 목록16 지상의 수목 각 매각 제외.
현황상 목록 1,3,4,6-15,17-21 일단지 전원택지 조성 중인 주거나지, 목록10,16 과수원으로 이용 중.
목록16 무입목지로 목록 22와 일단지로 이용 중.
목록 6,9,10,17-22. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복 명령 가능성 있음.
목록 6,9,10,17-21.전용허가 내역 있음.
농지취득자격증명에 관한 사항 및 전용허가 내역은 일로읍 사실조회서 회신(접수2025.2.28.자)참조
(2026. 5. 18.매각명세서 정정 -1회 최저매각가격'1,431,641,000원'을 '1,400,041,000원'으로 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경789 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 복룡리 14-21

용도: 전

토지면적: 13,014.00㎡ (약 3,936.7평)

토지지분: 13,014㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지매각

감정가: 1,400,041,000원

최저매각가격: 1,400,041,000원 (2026년 5월 18일 매각명세서 정정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 복룡리 소재 '회산백련지' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농촌 부락, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌 지대를 이룹니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 불편하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

대부분의 조성 중인 택지는 단지 내 노폭 약 8미터의 도로(기호2, 5)에 접합니다. 기호 16)은 남동측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 단지 내 도로에 접합니다. 기호 22)는 지적상 맹지이나 기호 16) 토지를 이용하여 접근합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 4일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 이전 (2018-12-06): 김상균

근저당 (2020-09-04, 1,368,000,000원): 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리)

지상권 설정 (2020-09-09): 익산서부새마을금고 (말소)

가압류 (2021-05-25, 115,800,000원): 광주은행 (말소)

임의경매 (2024-03-11, 1,203,908,720원): 익산서부새마을금고 (말소)

근저당부채권 근질권 설정 (2024-06-28): 느티나무제일차유한회사 (말소)

압류 (2025-04-03): 무안군 (말소)

총 등기부채권: 1,483,800,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 10 매각에서 제외된 타인 소유 제시외 건물(창고)에 대하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 전원 택지 조성 중인 지역으로, 주변은 농촌 마을과 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다. 대규모 상업 시설이나 복합 상권보다는 전원 생활을 위한 기반 시설이 요구될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변은 농촌 마을과 농경지로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 전원 생활이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 불편하며 차량 접근성은 양호합니다. 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 6, 9, 10, 17-22 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다.

농지법 위반 시 원상회복 명령 가능성이 있습니다.

6.2. 법정지상권 불분명

목록 10에 소재한 제시외 건물(창고)에 대해 타인 소유일 가능성이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

6.3. 제시외 물건

목록 4, 6 지상의 컨테이너, 목록 10 제시외 건물(창고) 및 수목, 목록 16 지상의 수목은 매각에서 제외되므로 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지 이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다:

* 기호 1-3, 7, 8, 11-15: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 개발촉진지구

* 기호 4-6, 9, 10, 17-22: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구

* 기호 16: 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(일로-시종간 연계도로)(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 준보전산지, 개발촉진지구

6.5. 현황 및 하자

현황상 일부 필지는 전원 택지 조성 중인 주거나지, 일부는 과수원으로 이용 중이며, 일부는 현황 도로부지로 이용 중입니다.

전원 택지 조성을 위한 석축 일부(북측)가 붕괴된 상태로 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 복룡리에 위치한 토지이며, 현재 전원 택지 조성 중인 상태로 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명, 일부 석축 붕괴 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 토지만 매각 대상이며, 매각 제외되는 제시외 물건들에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원 택지 개발 잠재력: 현재 전원 택지 조성 중인 상태로, 향후 개발 완료 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 회산백련지 인근 위치: 관광지인 회산백련지 인근에 위치하여 향후 관광객 유치 또는 연계 개발 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 13,014㎡의 넓은 면적으로 다양한 개발 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,400,041,000원

고려사항:

* 토지만 매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 농지취득자격증명 필요 및 관련 법규 준수 여부 확인이 필수적입니다.

* 법정지상권 불분명으로 인한 인수 리스크 가능성이 있습니다.

* 석축 붕괴 등 현황상 하자 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 전원 택지 조성 중인 점을 감안하여, 향후 개발 진행 가능성과 주변 개발 계획을 면밀히 조사해야 합니다.

예상 입찰가: 상기 리스크 요인과 현장 조사를 통한 추가 정보 수집을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우나, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 1,120,000,000원 ~ 1,260,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.