나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51090 [2] 전라남도 무안군 무안읍 용월리 504-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 소재하는 ""용암저수지"" 남서측 인근에 연접하여
위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 자연림, 자연마을 등이 혼재하는 순수농촌지대로서
주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여, 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호 1), 11) : 잡종지 및 도로
기호 2): 전
기호 3) : 축사(우사)
기호 6) ~ 10) : 잡종지

인접 도로상태

기호 1), 8) : 본건 북측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.
기호 2), 6) : 맹지임.
기호 3), 9), 10) : 본건 남측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.
기호 7): 본건 북서측으로 비포장 농로에 접함.
기호 11) : 본건 남서측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>

기호 2) :
농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥
구역<농지법>

기호 3) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 6) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 7) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호 8) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호 9) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 10) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 11) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨 '건물배치도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 다음의 제시외 물건이
소재하고 있음.

- 기호 1) : 컨테이너박스 1개동(임차인이 소유권 주장)
- 기호 1), 8), 9) : 비닐하우스 1개동(임차인이 소유권 주장)

- 기호 3) 지상
기호 ㉠ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 120.0㎡
기호 ㉡ : 철골조 강판 및 렉산지붕 단층, 축사, 120.0㎡
기호 ㉢ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 36.0㎡
기호 ㉣ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 36.0㎡

- 기호 6), 7), 10) 지상 :
지상물 3개동 및 비닐하우스 2개동(임차인이 소유권 주장)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4(가) - 철골조 강판지붕 단층 축사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 윈치커튼, 무벽체
바닥 : 콘크리트

기호 4(다) - 철골조 강판지붕 단층 퇴비사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 콘크리트(하단), 강판(상단), 무벽체
바닥 : 콘크리트

기호 5(나) - 철골조 강판지붕 단층 축사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 윈치커튼, 무벽체
바닥 : 콘크리트

이용상태

기호 4(가) - 축사
기호 4(나) - 퇴비사
기호 5(다) - 축사

설비내역

4(가), 5(나) : 윈치커튼, 환기설비 등

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 '강파이프조'이나 현황 '철골조'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
토지만 매각
현황 목록6,7,10 잡종지, 목록11 잡종지 및 일부 도로
매각에서 제외된 목록 6 지장물 2개동 (단층창고, 사무실) 및 목록 10 지장물 1개동(2층 사무실), 이동실 화장실, 냉동창고 각 소재(붙임 현황도면 참조)
목록 6,7,10 지상의 비닐하우스 2개동 매각 제외
목록 11. 매각에서 제외된 차량 연결 냉장(냉동) 박스 소재
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)
목록 6,11 원상회복명령 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 목포지원 2025타경51090 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 무안군 무안읍 용월리 504-1

* 용도: 전

* 토지면적: 4671.00㎡ (약 1413.13 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 감정가: 169,413,800원

1.3. 토지 이용현황

* 기호 1), 11): 잡종지 및 도로

* 기호 2): 전

* 기호 3): 축사(우사)

* 기호 6) ~ 10): 잡종지

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 주요 지역: 농림지역, 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 농업진흥구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 위치하며, '용암저수지' 남서측 인근에 연접해 있습니다. 주위는 경지정리된 농경지, 자연림, 자연마을 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 1), 8): 본건 북측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.

* 기호 2), 6): 맹지임.

* 기호 3), 9), 10): 본건 남측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.

* 기호 7): 본건 북서측으로 비포장 농로에 접함.

* 기호 11): 본건 남서측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당: 농협은행주식회사 (2015-10-30) - 말소기준권리

3.2. 말소되는 권리

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

* 근저당, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 지상권: 목록 6, 10 지상의 매각 제외 건물(지상물)을 위해 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 농경지, 자연림, 자연마을 등이 혼재되어 있습니다. 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 상업적 가치보다는 농지로서의 활용도가 중요할 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 현황

인근 용암저수지는 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있으나, 대규모 개발 호재에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 무안군은 최근 의료폐기물 소각장 설치 논란이 있었으며, 이러한 환경 관련 이슈는 지역의 이미지와 발전 방향에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 가까운 읍내로 이동 시 기본적인 상업 시설 및 행정 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 무안군 내에서 퇴비 공장의 악취 문제 및 의료폐기물 소각장 설치 관련 논란이 있었던 것으로 확인됩니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 목록 6, 10 지상의 건물(지상물)로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접면 불량

기호 2)와 6) 토지는 맹지이며, 일부 토지는 폭이 좁은 농로에만 접해 있어 토지 이용 및 접근에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 원상회복명령 가능성

목록 6, 11 토지에 대해 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

6.5. 매각 대상 혼란

'일괄매각'으로 표기되었으나, '토지만 매각'으로 명시되어 있고 다수의 지장물 및 시설이 매각에서 제외되었으므로, 정확한 매각 대상을 재확인할 필요가 있습니다.

6.6. 외부 시설과의 잠재적 영향

주변 환경에서 언급된 악취 발생 가능성 있는 시설(퇴비 공장 등)이나 논란이 된 시설(소각장)은 장기적인 지역 가치 및 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군의 농촌 지역에 위치한 토지로, 주로 농업적 이용 또는 전원 생활을 위한 목적으로 고려될 수 있습니다. 감정가는 1억 6천만 원대이나, 토지 자체만 매각 대상이고 일부 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 사항이 존재합니다. 또한, 주변 지역의 환경 관련 이슈는 향후 토지 가치 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역으로 지정된 농지로서 농업 목적의 활용 가능성이 있습니다.

* 주변의 용암저수지는 지역의 자연 환경 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 169,413,800원입니다. 매각 대상이 토지만이고, 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰가율은 이러한 여러 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 제시외 물건, 지장물, 법정지상권 등의 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.