나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5218 [2] 전라남도 강진군 마량면 마량리 1061-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 '서중마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 주거기타로 이용 중입니다.
기호(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(3)은 북동측으로 왕복2차선 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
기호(5)는 지적도상 맹지이나, 인접필지 기호(3)을 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(5)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 연안육역(개발조정연안)<연안관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호4-(나)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 판넬마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은 철파이프조 투명슬레트지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 철파이프마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡은 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다.
기호4-(나)는 제조업소(현 ‘창고’)로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠은 차양으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉡은 보일러실 및 창고로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가),4-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록4. 와 제시외 건물 1.은 공부상 목록1. 및 인접필지(마량면 마량리 1061-1번지) 양지상 등재되어 있음
- 목록4. 공부상 용도는 “제조업소”이나 현 “창고”로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5218 (2)

소재지: 전라남도 강진군 마량면 마량리 1061-1

용도: 단독주택

감정가: 47,840,160원

토지면적: 271.00㎡ (약 81.98평)

건물면적: 48.16㎡ (약 14.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO (최규달로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 '서중마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태:

* 감정평가 상 기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다.

* 기호(3) 토지는 북동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호(5) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지 기호(3)을 통해 진출입이 가능합니다. (주: 이는 감정평가 상 기호에 대한 설명으로, 실제 경매 대상 토지와의 정확한 매칭은 추가 확인이 필요합니다.)

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 연안육역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 9일 접수된 최슬기 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 정권심 (전입 2011.02.11). 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 수 있습니다.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 부담을 야기할 수 있으므로, 반드시 임대차 계약서 원본 확인 등 철저한 사전 조사 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 소멸됩니다. (예: 최규달 근저당권, 최규달 임의경매, 강진군수산업협동조합 가압류, 농업협동조합중앙회 가압류 등)

* 등기부채권 총액: 약 264,944,596원 (이 금액은 말소되지 않는 인수 부담과 별개로, 해당 물건에 설정된 총 채무액입니다.)

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 타 부동산과 함께 담보 설정되었을 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농어촌 지역의 주택지로, 인근은 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변은 주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 상업 기능이 활발하지는 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 마량항 인근 또는 차량 이동 거리에 위치합니다.

* 강진읍내 등으로 이동 시 병원, 마트, 시장 등 다양한 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 지역의 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 인근에 마량초등학교, 마량중학교 등이 있으나, 통학 거리는 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 주택 및 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 마을 환경입니다. 주변으로 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정권심 임차인은 2011년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 부담 또는 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 공부상 용도와 현황의 차이: 목록4 건물은 공부상 용도가 “제조업소”이나 현 “창고”로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경, 건축물대장 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 면적 불일치 가능성: 제공된 정보에 따르면, 경매 물건의 토지면적(271㎡) 및 건물면적(48.16㎡)과 건축물대장상의 정보(예: 1061-1번지의 건물 면적 89㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 실제 현황과 공부상의 불일치로 인한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 공부상 등재 관련 오류 가능성: "목록4. 와 제시외 건물 1.은 공부상 목록1. 및 인접필지(마량면 마량리 1061-1번지) 양지상 등재되어 있음"이라는 문구는 등기부 또는 건축물대장 상 주소나 면적 표기에 오류가 있거나, 인접 토지와의 경계/이용 관련 분쟁 소지를 내포할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 토지는 맹지이거나 낮은 노폭의 도로에 접해 있어, 건축이나 증축 시 인허가 관련 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 강진군 마량면의 농어촌 지역에 위치한 단독주택입니다.

* 감정가는 47,840,160원으로, 제시된 토지 및 건물 면적, 그리고 주변 농가주택 시세 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금/차임이 0원이라 할지라도 명도 과정에서 상당한 주의와 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 대장상 용도와 현황의 차이, 면적 불일치 가능성, 공부상 등재 오류 가능성 등 복합적인 권리 및 공부상 이슈가 존재합니다.

* 따라서, 물건의 현황, 임차인과의 협상 가능성, 권리 관계 및 공부상 하자 등을 철저히 파악한 후, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 47,840,160원의 감정가는 유사 지역의 토지 및 건물 가치 대비 낮을 수 있으며, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 농어촌 지역의 잠재력: 귀농·귀촌 수요 증가 또는 지역 개발 시 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 47,840,160원입니다.

* 제공된 정보 및 외부 검색 결과를 바탕으로 주변 유사 부동산의 시세와 거래 동향을 분석한 결과, 해당 지역의 농가주택 거래가는 대략 3천만원대부터 1억 2천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있으나, 본건과 같이 특정 면적과 위치를 가진 물건의 정확한 시세 파악은 제한적입니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건축물 용도 불일치, 면적 불일치 가능성, 공부상 하자 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰 참여 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 인수 부담 및 명도 관련 예상 비용, 추가적인 공부 정리 및 하자 보수 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 이러한 리스크를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 85% 수준인 3,350만원 ~ 4,070만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 입찰가 산정은 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 근거한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.