나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12205 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 15-26 유성청구타운 103동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12205 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 15-26 유성청구타운 103동 3층308호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경12205
• 주소: 경상남도 밀양시 중앙로 238-8, 103동 3층308호 (삼문동,유성청구타운)
• 용도: 아파트

밀양지원 경매2계 2024타경12205 | 소재지: 경상남도 밀양시 중앙로 238-8, 103동 3층308호 (삼문동,유성청구타운) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 아파트

1. 밀양지원 2024타경12205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12205 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼문동 15-26 유성청구타운 103동 3층308호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 56.94㎡ (약 17.22평)

토지 지분: 28.46765㎡ (약 8.61평)

건물 면적: 132.51㎡ (약 40.08평)

건물 지분: 66.255㎡ (약 20.04평)

매각 대상: 토지/건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 사OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

주의사항: 지분 매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함.

건물 구조: 철근콘크리트조, 15층 건물 중 3층 308호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생, 난방 설비 등

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 밀양시 삼문동에 위치하며, '삼문동 공설운동장' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다. 남동측으로는 왕복 4차로, 남서측으로는 왕복 2차로, 북서측으로는 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 소유권 중 일부 지분만 매각 대상이 되므로, 낙찰자는 해당 지분에 대해서만 소유권을 취득하게 됩니다. 또한, '공유자 우선매수 신고'가 있는 점은 중요한 권리 사항으로, 동일한 지분을 법원 매각 결정 기일까지 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 공유자에게 있음을 의미합니다. 이는 향후 매각 절차에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으며, 공유자 우선매수는 1회에 한해 행사 가능합니다. 채권자 정보는 부분적으로만 제공되었습니다. 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 삼문동은 주거지역과 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 복합 상권입니다. 따라서 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. '삼문동 공설운동장' 인근이라는 점은 지역 내 생활 편의 시설 접근성을 높여줄 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 아파트 지분 매각이라는 특성상, 일반적인 상권 분석보다는 해당 아파트 단지 자체의 가치와 더불어 공유자들과의 관계가 상권 가치에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

아파트로서 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 건물 내에는 공동 승강기 설비가 있으며, 소화전, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 정상적으로 작동될 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보입니다. 인근에 공설운동장이 있어 체육 시설 이용에도 유리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 '지분 매각'이라는 점에서 가장 큰 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

- 지분 소유로 인한 분쟁 가능성: 건물 및 토지의 전체 소유권을 갖지 못하므로, 다른 공유자들과의 관계에서 재산권 행사에 제약이 따르며, 향후 건물 관리, 수리, 재건축 등 주요 결정 사항에 대한 의견 충돌이나 소송으로 이어질 가능성이 있습니다.

- 공유자 우선매수 위험: 경매에서 최고가 입찰자로 선정되더라도, 기존 공유자가 법적으로 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자가 낙찰받지 못하고 해당 공유자가 소유권을 가져가게 됩니다. 이는 시간과 비용을 들여 입찰에 참여한 수고를 헛되게 만들 수 있습니다.

- 재산권 행사 제약: 지분 비율에 따라 재산권을 행사해야 하므로, 독립적인 사용, 수익, 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.

- 환금성 저하: 지분 물건의 경우, 매수자를 찾기가 일반 물건보다 까다로워 환금성이 떨어질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 삼문동에 위치한 유성청구타운 아파트의 일부 지분을 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다. 감정가는 1억 2,500만 원이며, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 입지 조건이나 건물 자체의 기본적인 성능은 무난하나, '지분 매각'이라는 점과 '공유자 우선매수'라는 중대한 권리 분석상의 특징이 존재합니다. 이러한 특성으로 인해 재산권 행사 및 향후 처분에 상당한 제약과 위험이 따르므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 잠재적 시세 차익: 만약 공유자와 원만하게 협의가 이루어지거나, 공유자 우선매수권이 행사되지 않고 낙찰받는다면, 향후 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 매우 높은 불확실성을 내포합니다.)

- 낮은 초기 투자금액 가능성: 지분 매각으로 인해 전체 물건보다 낮은 금액으로 접근 가능할 수 있습니다. (하지만 앞서 언급한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.)

- 밀양 지역 부동산 시장 분석: 밀양시 부동산 시장의 전반적인 흐름과 삼문동 지역의 발전 가능성을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

경찰청 국가공간정보포털 및 관련 자료에 따르면, 본 건이 위치한 경상남도 밀양시 삼문동 15-26번지 인근은 주거, 상업, 공공 시설이 혼재된 지역입니다. '삼문동 공설운동장'이 인접해 있으며, 주거단지와 근린생활시설 등이 잘 분포되어 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

제공된 정보와 공개된 지도 서비스 등을 종합적으로 검토한 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 밀집해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 과거 민원 사례 중, '이편한세상 아파트 앞 공터 쓰레기 및 건설 자재 방치'에 대한 내용이 있었으나, 이는 환경정비 조치가 이루어졌거나 관리 부서에서 조치 계획이 있음을 시사합니다. 따라서 현재 시점에서 중대한 혐오시설로 인한 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮다고 판단됩니다. 다만, 모든 부동산은 주변 환경 변화에 민감하므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변의 정확한 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계