나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13482 [3] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 652-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13482 [3] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 652-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경13482
• 주소: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 652-2
• 용도: 답

밀양지원 경매2계 2024타경13482 | 소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 652-2 | 감정가: 276,954,000원 | 최저가: 135,708,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13482 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 652-2

용도: 답 (논)

감정가: 276,954,000원

토지면적: 2,978.00㎡ (약 901평)

토지지분: 2,978㎡ (약 901평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리에 소재하며, 산외초등학교 동측 및 남측 인근, 부북면 가산리회관 남서측 인근에 각각 산재해 있습니다. 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 평탄한 농경지로 이용 중이며, 일부는 휴경지 상태입니다. 기호 1, 2, 3 토지는 현황 농경지로 이용 중이며, 기호 4 토지는 휴경지 상태입니다.

인접 도로 상황은 기호 1 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로, 동측 및 북측으로 세로가 접해 있으며, 기호 2, 3, 4 토지 역시 각각 서측, 동측, 남동측, 북서측으로 현황 세로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 기호 1 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산외초등학교) 등으로 지정되어 있습니다. 기호 2, 3, 4 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 농업적 이용 및 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

주변 시설로는 산외초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 금천리에는 식당 및 카페 등이 운영되고 있습니다. 경상남도 밀양시에서는 도시재생 사업 등을 추진하고 있으나, 본건 소재지인 산외면 금천리 자체의 대규모 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자(농OOOOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 경매 진행 시 일반적으로 선순위 권리는 소멸되지만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 별도의 면밀한 권리분석이 필요합니다.

가장 중요한 사항은 농지 취득이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 낙찰받더라도 매매대금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

기호 2 토지 상에 제시외수목이 소재하는 것으로 파악되었으며, 이는 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농림지역 및 계획관리지역 내 농경지로, 전통적인 상권 분석보다는 농업적 가치 및 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

산외면 금천리는 밀양 IC와 인접하여 타 지역에서의 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 산외초등학교가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 식당 및 카페 등도 운영되고 있습니다.

본격적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는, 농업 활동이 주를 이루는 배후 농경지로서의 역할을 할 것으로 보입니다. 향후 지역 개발 방향에 따라 용도 변경 등의 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지인 밀양시 산외면 금천리는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 및 밀양 시내를 통해 이용 가능합니다.

도보권 내에 대중교통 시설이 충분하지는 않으나, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 가까운 교육시설로는 산외초등학교가 있습니다.

주변 관광지로는 리더스CC, 노벨CC, 표충사, 얼음골, 재약산, 천황산 등이 있어 주말 및 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큰 리스크입니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

기호 2 토지 상의 제시외수목에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인과의 분쟁 또는 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

농촌 지역 특성상, 급격한 지가 상승이나 투기적 수요 발생 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리에 위치한 농업진흥구역 내 답(논) 토지입니다. 농지로서의 가치가 있으며, 계획관리지역으로도 일부 지정되어 있어 향후 용도 변경 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 모든 위험을 감수해야 합니다. 또한, 농림지역 지정 등으로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

밀양 IC 접근성이 좋다는 점은 장점으로 볼 수 있으나, 주변 상권이나 편의시설은 농촌 지역 수준에 머물러 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 최우선으로 확인해야 합니다. 발급이 어렵다면 투자를 재고해야 합니다.

2. 농림지역, 농업진흥구역 등의 토지이용 규제를 감안하여, 농업적 활용 또는 장기적인 관점에서 용도 변경 가능성을 고려한 투자가 필요합니다.

3. 감정가 대비 저가 낙찰 시, 농지로서의 가치 또는 미래 가치를 보고 투자하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

4. 제시외수목 및 임대차 관계 등 추가적인 현장 확인을 통해 숨겨진 리스크를 파악해야 합니다.

5. 밀양 IC 인접이라는 지리적 이점을 활용할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계