나이스옥션 법원경매 통영 2022타경3617 [1] 경상남도 거제시 수월동 1043-110 1층101호 외9개호실 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2022타경3617 [1] 경상남도 거제시 수월동 1043-110 1층101호 외9개호실 근린상가 경매

• 사건번호: 2022타경3617
• 주소: 경상남도 거제시 수양로 456-7, 1층101호
• 용도: 근린상가

통영지원 경매7계 2022타경3617 | 소재지: 경상남도 거제시 수양로 456-7, 1층101호 | 감정가: 6,176,000,000원 | 최저가: 4,323,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2022타경3617 (1)

소재지: 경상남도 거제시 수월동 1043-110 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 6,176,000,000원

토지면적: 1277.00㎡ (약 386.27평)

토지일부: 1276.9999999999998㎡ (약 386.27평)

건물면적: 2308.29㎡ (약 698.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

중복병합: 중복병합 사건

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 거제시 수월동에 위치하며, '수월초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 성숙된 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 대지권의 토지는 차량 접근이 용이하며, 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 토지는 부정형의 대지권으로, 현재 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 중복병합 사건으로 분류되어 있습니다. 가장 주의해야 할 사항은 '유치권'의 존재입니다. 김유정으로부터 2022년 10월 19일 자로 해당 부동산에 대한 수영장 시설 공사비 약 2억 5천만원 상당의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 알 수 없습니다. 따라서 유치권의 성립 여부를 면밀히 조사하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 일괄매각 대상이며 제시외 구축물(감정서상 'ㄱ')이 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권 분석

물건이 위치한 수월동 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 현재 '어린이 수영장'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 가족 단위 고객을 대상으로 하는 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 8층 건물 내 근린생활시설로 이용 중이며, 건물에는 위생, 급배수, 소방(소화전, 스프링쿨러, 화재감지기 등), 승강기 등의 설비가 갖추어져 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 아파트와 상업 시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 인근에 초등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있으며, 차량 접근성 또한 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권이 유효할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 명도 지연 등 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상의 면적이 상이한 부분(특히 목록 9)이 있어, 계약 진행 시 정확한 면적 확인과 관련 법규 검토가 필요합니다. 현재 '어린이 수영장'으로 이용 중이며 임차인이 시설 공사에 상당한 비용을 투입한 것으로 파악되므로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 중요할 수 있습니다. 제시외 구축물(감정서상 'ㄱ')이 포함되어 있으나, 그 현황과 가치를 정확히 파악해야 합니다. 본 물건 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 수월동의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 일정 수준의 유동인구와 배후 주거지를 확보하고 있어 상업적 가치가 기대됩니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적은 다양한 활용 가능성을 제시합니다. 그러나 성립 여부가 불확실한 유치권의 존재, 공부상 면적의 차이, 임차인의 시설 투자로 인한 명도 리스크 등 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖춘 입지 조건을 바탕으로, 유치권 문제를 성공적으로 해결하고 명도 리스크를 관리한다면, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 어린이 수영장 시설 외에 다양한 근린생활시설 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있으며, 대규모 면적을 활용한 복합 상가 등으로의 개발 잠재력 또한 검토해 볼 가치가 있습니다. 본 건의 감정평가서상 매각 가격 산정 방식(공유지분 평가 후 전체 면적 가격 산정)을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매7계