나이스옥션 법원경매 통영 2022타경3617 [1] 경상남도 거제시 수월동 1043-110 1층101호 외9개호실 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2022.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근으로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대지권의 토지는 차량접근은 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 1층101호외 9개호로서, 외 벽 : 페어글라스 및 화강석붙임, 내 벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어 등 마감. 바 닥 : 아스타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재관련설비(각층 소화전, 스프링쿨러, 화재감지기 등), 승강기 등이 시설되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 등고평탄한 '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

일련번호(9)(지하1층비101호)는 귀 제시면적(238.77㎡)과 집합건축물대장(전유부, 갑)상의 면적(264.09㎡)이 상이한바, 집합건축물대장 변동내용 및 원인상 용도변경으로 인하여 공유면적 일부가 전유면적에 포함된 것으로 기재되어 있어 등기사항전부증명서에 미반영된 것으로 판단되어 집합건축물대장상의 면적을 기준으로 감정평가 하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호(9)(지하1층비101호)는 현황 ‘프리라움수영장(어린이수영장)’으로 이용 중이나 임차인이 임차 후 비용을 투입하여 시설공사한 것으로 탐문조사되는바, 평가목적 등을 감안하여 근린생활시설로 감정평가 하였으며, 수영장시설은 제시외구축물로 별도로 산정하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 구축물(감정서상ㄱ) 매각 포함.
-[목록9] 등기사항전부증명서상 면적(238.77㎡)과 집합건축물대장(전유부,갑)상의 면적(264.09㎡)이 상이함. 현황 '어린이 수영장'으로 이용 중이나 임차인이 시설공사를 한 것으로 탐문조사됨.
-김유정으로부터 2022.10.19.자 목록9 부동산에 관하여 수영장 시설 공사비 2억5천만원 가량에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 알 수 없음.
-감정평가서는 2022타경3617 사건에 의하여 공유지분(4분의1)을 평가하였으나 이를 바탕으로 매각대상인 전체면적에 대한 매각가격을 산정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 사건번호: 통영지원 2022타경3617 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 수월동 1043-110 1층101호 외 9개호실 (새 주소: 경상남도 거제시 수양로 456-7)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 6,176,000,000원

* 토지면적: 1,277.00㎡ (약 386.25평)

* 건물면적: 3,401.08㎡ (약 1,028.8평) (집합건축물대장 표제부 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복병합사건, 유치권, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 구축물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.

* 목록 9 (B101호)의 등기사항전부증명서상 면적(238.77㎡)과 집합건축물대장상 면적(264.09㎡) 상이. 현황 '어린이 수영장'으로 이용 중.

* 김OO으로부터 2022.10.19. 수영장 시설 공사비 약 2억 5천만원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 알 수 없음.

* 감정평가서는 공유지분(1/4)을 기준으로 전체 면적에 대한 매각가격을 산정하였음.

1.1. 입지조건

(빈 줄)

(빈 줄)

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임. 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대지권의 토지는 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통임. 본건 건물 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 101호 외 9개호실로서, 외벽은 페어글라스 및 화강석 붙임, 내벽은 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감, 바닥은 아스타일 등 마감, 창호는 샷시창호임.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 등고평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인 요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 말소기준권리: 을8, 중소기업은행 근저당권 (2021.08.19. 접수, 4,800,000,000원)

* 등기부채권 총액: 5,256,226,694원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

* * 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.08.20, 대항력 있음. (주의: 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다.)

* * 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.06.16, 대항력 있음.

* * 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 3,200,000원, 확정 2022.10.04, 배당 2022.10.19, 대항력 없음.

* * 문 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 확정 2024.05.29, 배당 2024.06.03, 대항력 없음.

* * 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.01.09, 대항력 있음. (주의: 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다.)

* * 서 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.06, 대항력 없음.

* * 전 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.09.22, 대항력 있음.

* * 조 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 확정 2023.12.28, 배당 2024.05.20, 대항력 없음.

* 주식회사제이에스에프, 박경덕: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.07.01, 대항력 있음.

* 주식회사프리라움수영장, 이일우: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.10.16, 대항력 없음.

* 피플라이프주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원, 배당 2022.11.07, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 물건은 거제시 수월동의 '수월초등학교' 인근에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 차량 접근이 용이하여 상가로서의 입지 조건이 양호합니다.

* 특히 '어린이 수영장'으로 이용 중인 호실이 있어, 관련 업종의 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 보입니다. (단, 임차인의 시설 공사 및 유치권 신고 관련 내용은 잠재적 리스크 섹션 참조)

1.4. 생활정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 단지 인근에 수월초등학교가 있어 가족 단위 수요층의 접근성이 좋습니다.

* 주변의 주거단지 및 상업시설로 인해 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통망이 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄)

(빈 줄)

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 유치권 존재 가능성: 수영장 시설 공사비 약 2억 5천만원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불확실하여 추가 확인이 필요합니다. (김OO 관련)

* 대항력 있는 임차인: 김상주, 김유정(1), 전종철, 박순민, 주식회사제이에스에프/박경덕 등 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 보증금/차임이 0원으로 기재된 김상주, 박순민의 경우, 대항력이 인정될 경우 보증금 및 차임 부분을 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 임대차 관계를 파악해야 합니다.

* 면적 불일치: 목록 9 (B101호)의 등기부 면적과 건축물대장 면적이 상이하며, 현황 이용 상태와 관련하여 임차인이 비용을 투입한 것으로 탐문 조사되었습니다. 이로 인한 권리관계 또는 면적 적용에 대한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정평가 방식: 감정평가서는 공유지분(1/4)을 기준으로 평가하였으나, 이를 바탕으로 매각 대상인 전체 면적에 대한 매각가격을 산정하였으므로, 평가 방식에 대한 이해가 필요합니다.

* 기타: 임차인이 시설 공사를 한 것으로 탐문 조사되는바, 수영장 시설 등은 제시외 구축물로 별도 산정되었습니다. 관련하여 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 물건은 거제시 수월동의 안정적인 상권에 위치한 근린상가 건물로, 토지 및 건물 면적이 상당합니다.

* 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있으나, 복합적인 권리 관계, 다수의 대항력 있는 임차인, 불확실한 유치권, 면적 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히 유치권의 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액, 면적 불일치로 인한 법적 문제 등에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안하여 입찰 가격을 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄)

(빈 줄)

* 대단지 아파트 및 주거 밀집 지역을 배후로 한 상권의 안정성.

* 대로변 위치로 높은 가시성과 접근성 확보.

* 전체 건물 면적이 넓어 다양한 업종 유치가 가능하며, 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

* 현재 '어린이 수영장'으로 이용 중인 호실은 특정 수요층을 타겟으로 한 특화 시설로서의 활용 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄)

(빈 줄)

* 현재 감정가는 6,176,000,000원입니다.

* 상기 물건은 여러 권리 관계 및 임차인 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 특히 유치권 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액, 면적 불일치 관련 문제 해결 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사, 권리 분석 심화, 유치권 및 임차 관련 비용 산출 등 면밀한 검토가 필요합니다.

* 보수적인 예상 입찰 범위는 감정가의 70~80% 수준 (약 4,323,200,000원 ~ 4,940,800,000원)에서, 권리 분석 및 제반 비용 등을 고려하여 최종 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.