나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21339 [8] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21339 [8] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077 전 경매

• 사건번호: 2025타경21339
• 주소: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077
• 용도: 전

통영지원 경매7계 2025타경21339 | 소재지: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077 | 감정가: 196,304,000원 | 최저가: 196,304,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21339 (8)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077

용도: 전 (농지)

감정가: 196,304,000원

토지면적: 2782.00㎡ (약 841.41평)

건물면적: 0㎡ (토지매각 대상이므로 건물은 없음. 다만, 감정평가서에 제시외 건물 및 별도 구분건물 존재)

매각대상: 토지매각 (단, 일괄매각 대상에 구분건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 농지취득자격증명,

주의사항:

-일괄매각.

-농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).

-지적경계 불분명, 정확한 경계 확정을 위해 측량 필요.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지 감정 요항표

위치 및 주위환경:

본건 토지는 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1077 소재이며, 일부는 통영시 도산면 수월리 '하양지마을' 내 및 남동측 인근, 다른 일부는 통영시 산양읍 풍화리 '상장마을' 북측 인근에 산재하여 위치합니다. 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야, 수산관련시설, 펜션 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 또한, 고성군 거류면 용산리 '방산초등학교' 남서측 인근 토지(일련번호 15~17)도 포함되며, 이 지역 역시 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재합니다.

교통상황:

대부분의 토지는 차량 접근이 용이하나, 일부 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

대부분 부정형 완경사지의 토지로서, 일부 필지는 '휴경지 등', '전', '주거용 건부지', '순수임야', '과수원' 등으로 이용 중입니다. (구체적인 이용 현황은 일련번호별로 상이하며, 상세 내용은 감정평가서 요약 요향표 참조)

인접 도로상태:

필지별로 서측, 동측, 북측 등으로 포장도로와 접하는 경우가 많으나, 일부는 맹지 상태이거나 비포장도로에 접합니다. 또한, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황상 비포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

다수의 필지가 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 또한, 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 공익용산지, 토석채취제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. (상세 내용은 감정평가서 요약 요향표 참조)

제시목록 외의 물건:

- 일련번호(4,6) 지상 제시외 건물 3동

- 일련번호(15,16) 지상 제시외 건물 6동

- 일련번호(11) 지상 제시외 수목 (아로니아 등 1군)

- 일련번호(15,17) 지상 제시외 수목 (키위나무)

공부와의 차이:

없음.

기타참고사항:

- 임대관계: 미상.

- 일련번호(2) 지상 폐기물이 적재되어 있어 주의가 필요합니다.

- 일련번호(7,10)은 현장 접근이 어려워 정확한 위치 특정에 어려움이 있으며, 재확인이 요망됩니다.

- 일련번호(8)은 일부 분묘 주위토지로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

- 일련번호(9) 지상에는 묘지가 소재하는 것으로 조사됩니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측한 것이며, 정확한 사항 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.2. 2.건물 감정 요항표

건물 일련번호(14-1): 목조 스레트지붕 단층 건물로, 현황 소재 불명하여 감정평가에서 제외되었습니다.

건물 일련번호(14-2): 블록조 스레트지붕 단층 건물로, 현황 '단독주택(공가)'으로 이용 중입니다.

1.2. 3.구분건물 감정 요항표

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '재석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조 및 이용상태:

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 106호(또는 108호)이며, 근린생활시설(2개호)로 이용 중입니다.

- 106호: 제2종근린생활시설(학원) 118.17㎡ (약 35.76평)

- 108호: 제2종근린생활시설(일반음식점) 118.17㎡ (약 35.76평)

설비내역:

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재감지기 등이 시설되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

2필 일단의 정방형 평지의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)와 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽림초등학교)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

집합건축물대장상 전유부 분할(106호 학원, 108호 일반음식점)되었으며, 이는 경매 진행 시 참고해야 합니다.

기타참고사항:

- 임대관계: 미상.

- 현장 조사 시 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다.

1.3. 입지 조건

본건 주된 토지(통영시 산양읍 풍화리)는 해안 지역의 농경지 및 임야가 혼재된 자연환경과 마을이 어우러진 지역에 위치합니다. '하양지마을' 및 '상장마을'과 인접하여 지역 커뮤니티와의 연계성을 가지며, 통영 시내와는 다소 거리가 있으나 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

고성군 거류면 지역 토지 역시 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 전원적인 환경입니다.

별도로 소재하는 구분건물(통영시 광도면 죽림리)은 통영시의 주요 상업 및 주거 지구에 속해 있으며, '재석초등학교' 인접으로 교육 시설 접근성이 우수하고, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있어 입지적 이점이 높습니다.

교통은 대부분 용이하나 일부 맹지 및 접근 제한 지역이 존재하며, 도로와의 접합 상태는 필지별로 다양합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 통영지원 2025타경21339호로 접수된 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 정OO이며, 채무 불이행으로 인한 강제집행 절차입니다.

경매 진행 시, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 소유권 이외의 부담을 승계하지 않는 것이 일반적입니다. 다만, 본 보고서에는 등기부등본 전체 내용이 포함되지 않았으므로, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 열람 및 분석이 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

통영시 산양읍 풍화리 및 고성군 거류면 지역의 토지는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 수산 관련 시설이 인접해 있다는 점은 해당 지역의 산업적 특성을 보여줍니다.

반면, 통영시 광도면 죽림리의 구분건물은 '재석초등학교' 인접 상업/주거 밀집 지역에 위치하여, 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 학원, 음식점 등 다양한 업종의 근린생활시설이 입지할 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 지역 내 주요 상권 중 하나로 볼 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

주된 토지가 위치한 통영시 산양읍 및 고성군 지역은 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있는 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능하며, 해안 지역의 특성을 살린 여가 활동도 가능합니다.

구분건물이 소재한 통영시 광도면 죽림리 지역은 현대적인 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 학교, 마트, 병원, 관공서 등 생활에 필요한 대부분의 시설에 대한 접근성이 뛰어나 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지 취득 제한 및 규제: 본건 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 각종 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제가 토지 이용에 제약을 가합니다.

* 지적 경계 불명확 및 접근성 문제: 지적 경계가 불분명하여 측량 비용이 발생하며, 일부 토지는 맹지이거나 차량 접근이 어렵습니다.

* 현황상 문제점: 일부 토지에는 폐기물이 적재되어 있거나, 분묘 또는 묘지가 소재할 가능성이 있어 확인 및 처리가 필요합니다. 또한, 일부 필지는 접근이 어려워 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

* 제시 외 물건: 다수의 제시외 건물 및 수목이 소재하므로, 낙찰 후 인수 또는 철거/이전에 대한 검토가 필요합니다.

* 건물 정보 불확실성: 감정평가에서 제외된 건물(소재 불명) 및 공가 상태의 단독주택이 있어 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 구분건물 공부상 차이: 구분건물은 공부상 전유부 분할이 이루어져 있어, 실제 이용 현황과의 일치를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 산양읍에 넓은 농지를 포함하고 있으며, 별도로 통영시 광도면 죽림리에 상업 시설로 이용 가능한 구분건물이 포함된 복합 물건입니다.

주된 토지인 농지는 광대한 면적을 보유하고 있으나, 농지법 및 각종 개발 제한 구역 지정으로 인해 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 묘지, 폐기물 등 잠재적 문제점들이 존재하여 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰의 가장 큰 관건이 될 것입니다.

별도 구분건물은 통영시 내에서도 비교적 활성화된 상업지구에 위치하고 있어, 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 내부 조사 제한 및 공부상 차이 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

농지법 규제를 잘 이해하고 있으며, 관련 문제점들을 해결할 수 있는 능력을 갖춘 투자자, 또는 구분건물의 상권 분석 및 활용 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 농지취득자격: 농지취득자격증명 발급이 가능한 분에게 유리한 조건입니다.

* 넓은 토지 면적: 2,782㎡ (약 841.41평)에 달하는 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 다양한 용도의 토지: 농지, 임야, 건부지 등 다양한 형태의 토지가 혼재되어 있어 잠재적 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 구분건물의 입지: 통영시 광도면 죽림리의 상가 건물은 주요 상권에 위치하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 규제 완화, 지역 개발 계획 수립 등 외부 요인에 따라 농지의 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매7계