나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21339 [2] 경상남도 통영시 도산면 수월리 160-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21339 [2] 경상남도 통영시 도산면 수월리 160-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경21339
• 주소: 경상남도 통영시 도산면 수월리 160-1
• 용도: 답

통영지원 경매7계 2025타경21339 | 소재지: 경상남도 통영시 도산면 수월리 160-1 | 감정가: 64,264,000원 | 최저가: 64,264,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경21339 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21339 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 감정가: 64,264,000원

* 매각물건: 토지 일부 지분 및 구분건물

* 토지 소재지: 경상남도 통영시 도산면 수월리 160-1

* 토지 용도: 답

* 토지 면적: 554.00㎡ (약 167.60평)

* 매각 지분: 277㎡ (약 83.79평)

* 구분건물 소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 (재석초등학교 인근)

* 구분건물 용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

* 구분건물 전용 면적: 118.17㎡ (약 35.75평)

1.2. 토지 현황 상세

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 도산면 수월리 '하양지마을' 내 및 인근 위치. 단독주택, 농경지, 임야, 수산관련시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통.

* 교통상황: 일부 토지는 차량 접근이 어려우나 대부분 용이. 교통 사정 보통.

* 형태 및 이용상태: 대부분 부정형 완경사지. 휴경지, 전, 주거용 건부지, 순수임야, 과수원 등으로 이용 중.

* 인접 도로상태: 일부 포장도로 접하나, 맹지 상태인 토지 다수 존재.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지역 및 제한 사항 존재.

* 제시목록 외 물건: 토지 지상에 부표 등 폐기물 적재, 제시외 건물 9동, 제시외 수목(아로니아, 키위나무 등) 소재.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항:

* 일부 토지 접근 및 위치 특정 어려움, 재확인 요망.

* 일부 토지 분묘 주위 토지, 묘지 소재 추정.

* 지적 경계 불분명으로 측량 필요.

* 농지취득자격증명 제출 필수.

* 공유자 우선매수권 행사 가능.

1.3. 구분건물 현황 상세

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 '재석초등학교' 남동측 인근 위치. 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 교육시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통.

* 교통상황: 차량 접근 용이, 교통 사정 보통.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 106호.

* 이용상태: 근린생활시설 (집합건물대장상 전유부 분할: 106호 제2종근린생활시설(학원) 118.17㎡, 108호 제2종근린생활시설(일반음식점) 118.17㎡로 변경).

* 설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 숭강기, 화재감지기 등 시설.

* 토지의 형상 및 이용상태: 주상용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측 포장도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽림초등학교) 등.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 전유부 분할로 인한 변경.

* 기타참고사항:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사 불가. 외부 관찰 및 탐문으로 평가.

* 임대관계 미상.

1.4. 입지조건

* 토지 (도산면 수월리): 농촌 및 해안 인접 지역. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 규제 사항 많아 개발 제한. 일부 맹지 및 접근성 제약. 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제한.

* 구분건물 (광도면 죽림리): 재석초등학교 인근 도시 지역. 상업 및 주거 시설 밀집지로 생활 편의 시설 접근 우수. 제3종일반주거지역으로 상업 및 주거 시설 입지에 유리.

1.5. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매.

* 매각 대상: 토지 일부 지분 및 구분건물.

* 주의 사항:

* 토지는 지분 매각이므로 공유자 우선매수 신고 가능성 있음 (1회 한정).

* 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).

* 토지 지상에 폐기물, 제시외 건물, 수목, 묘지 추정지 등이 존재하여 추가적인 정리 및 비용 발생 가능성.

* 토지 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요.

* 구분건물은 집합건축물대장상 전유부 분할이 이루어졌으므로, 실제 이용 현황과 공부상 내용 확인 필요.

1.6. 상권분석 (구분건물 중심)

* 위치: 통영시 광도면 죽림리, 재석초등학교 인근 상업 및 주거 밀집 지역.

* 배후 수요: 주변 공동주택, 다가구주택, 교육시설 등 다수 분포하여 안정적인 배후 수요 기대 가능.

* 용도: 제2종근린생활시설(학원, 일반음식점)로의 변경 기록으로, 해당 업종 또는 유사 업종 운영 시 유리.

* 발전 가능성: 지역 개발 및 인구 유입 추세에 따라 상권 활성화 가능성 있음.

1.7. 생활정보

* 토지 (도산면 수월리): 농촌 및 해안 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있으나 조용하고 자연 친화적인 환경.

* 구분건물 (광도면 죽림리): 재석초등학교, 각종 상업시설, 편의시설 인접. 학군 및 생활 편의 시설 이용이 용이하여 편리한 생활 가능.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지:

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 활용 방안 협의 어려움, 공유자 간 분쟁 발생 가능성.

* 농지법 등 관련 법규 준수 여부 확인 필수. 농지취득자격증명 발급 불가 시 입찰 무효.

* 지상 폐기물, 제시외 건물, 묘지 추정지 등으로 인한 철거, 정리 비용 및 법적 문제 발생 위험.

* 지적 경계 불명확으로 인한 측량 비용 및 향후 경계 분쟁 소지.

* 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 규제로 인한 개발 행위 제한.

* 구분건물:

* 내부 현장 확인 불가로 인한 건물 상태(하자, 설비 노후 등) 미확인 리스크.

* 집합건축물대장상 분할 내용과 실제 이용 현황 일치 여부 확인 필요.

* 임대차 관계 미상으로 인한 공실 발생 가능성 및 명도 관련 부담.

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 통영시 도산면 소재의 토지 일부 지분과 광도면 소재의 구분건물(근린생활시설)로 구성되어 있습니다.

토지는 지분 매각, 농지 취득 요건, 지상 현황과의 차이 등 다수의 고려 사항이 존재하며, 특히 지분 매각으로 인한 재산권 행사의 제약은 투자의 주요 위험 요인이 될 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부와 함께, 지상의 폐기물 및 묘지 추정지 등에 대한 정확한 실사 및 비용 산출이 필수적입니다.

반면, 구분건물은 통영시 광도면 죽림리의 재석초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 기대됩니다. 제2종근린생활시설로서 학원이나 음식점 등 사업 운영에 적합하며, 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어려운 점은 유의해야 할 부분입니다.

두 물건을 함께 고려할 때, 토지의 활용 계획과 구분건물의 임대 또는 운영 계획을 종합적으로 검토하고, 각 물건별 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

* 토지:

* 지분 매각 물건에 대한 투자 경험 및 공유자 우선매수권 행사에 대한 이해가 있는 투자자에게 적합.

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 발급 시 장기 보유를 통한 가치 상승 또는 농업 경영 계획 수립 가능.

* 지상 불법 건축물 및 폐기물 처리 비용, 묘지 이전 비용 등을 고려한 실질적인 투자 가치 평가 필요.

* 구분건물:

* 초등학교 인근 상업 지역이라는 입지적 강점을 활용한 임대 수익 창출 또는 사업 운영 잠재력.

* 전용 면적 118.17㎡(약 35.75평)의 넓은 공간을 활용한 다양한 업종으로의 전환 또는 복수 임대 가능성.

* 내부 하자 가능성을 염두에 두고, 보수 비용을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요.

법원 정보

통영지원 경매7계