나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38010 [4] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38010 [4] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층206호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경38010
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층206호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매5계 2024타경38010 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층206호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 262,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경38010 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38010 (4)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층206호

용도: 근린생활시설

감정가: 262,000,000원

토지면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

토지지분: 11.9658㎡ (약 3.62평)

건물면적: 50.13㎡ (약 15.16평)

건물지분: 50.131㎡ (약 15.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 건물은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와, 남서측으로 약 9-10미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 공부상 권리 관계는 명확하게 확인되나, 토지에 별도로 신탁등기가 설정되어 있습니다 (토지 갑구 2번). 이는 매각 후 해당 권리의 인수 또는 말소 여부를 면밀히 검토해야 하는 중요한 사항입니다. 건물에 대한 별도 등기사항은 명시되지 않았습니다. 일반적으로 말소 기준 권리보다 선순위에 있는 권리가 있다면 매수인에게 인수될 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 2020년 12월 10일자로 결정된 "신진주역세권" 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 이러한 입지 조건은 지역의 체계적인 개발 가능성과 상권 활성화의 잠재력을 높여줍니다. 주변에 대단위 아파트 단지와 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 유동 인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주요 도로와의 접면이 양호하고 진주역이 인접하여 외부로부터의 접근성이 뛰어나, 다양한 업종의 근린생활시설로서 고객 유치에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 생활 정보

본건 인근에는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, '상대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지))'으로 지정되어 있어, 미래 교육 환경 개선에 따른 긍정적 효과를 기대할 수 있습니다. 실제로 신진주역세권에는 2026년 3월 개교 예정인 초·중 통합학교 신설 계획이 확정되어, 지역의 교육 환경이 더욱 개선될 전망입니다. 진주역을 중심으로 한 교통망은 광역 이동 및 수도권 등 장거리 이동에도 편리함을 제공합니다.

1.6. 혐오시설 유무 (외부 검색 기반)

주변 시설에 대한 외부 검색 결과, 본 물건 인근 지역에 landfill, crematorium, sewage treatment plant 등과 같이 부동산 가치나 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 신진주역세권을 중심으로 한 도시 개발 및 상업 활동이 활발히 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건은 현재 '공실' 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 예상됩니다. 감정평가 기준일(2024년 10월 18일) 기준으로 공실이므로, 입찰 시 공실 원인 및 장기화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 토지에 설정된 신탁등기는 해당 물건의 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 주요 리스크입니다. 신탁 계약의 구체적인 내용, 신탁 만료 시점, 말소 가능 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 건물의 내부 마감재(석고보드 노출, 콘크리트 노출 등)가 특수한 형태이므로, 일반적인 임차인의 선호도나 향후 인테리어 계획 시 고려가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신진주역세권이라는 탁월한 입지 조건과 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 양호한 교통망은 상업 시설로서의 장점을 더합니다. 그러나 현재 공실 상태이며 토지 신탁등기라는 특수 권리 사항은 주의 깊은 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 적극적인 임대 및 활용 전략을 수립한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 신진주역 인접으로 교통 편의성 및 역세권 개발 수혜 기대.

* 배후 수요: 인근 대단위 아파트, 오피스텔, 업무시설 등 탄탄한 수요 기반.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 건물 관리 부담이 적습니다.

* 상업 지구: 일반상업지역으로 다양한 업종 유치가 가능하며, 상권 확장 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 취득으로 소유권 확보 및 활용이 용이합니다.

* 미래 가치: 2026년 개교 예정인 초·중 통합학교 인근으로, 미래 교육 환경 개선에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계