나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30618 [3] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 산216 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1) : 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '동천마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 2)~4): 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '곷내중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 5) : 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '동천공원묘원' 남동측 인근에 위치 하며 ,주위는 자연림 등 순수 산림지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 평지로서, 주거용로 이용 중입니다. 대상물건 2)~4)는 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 묵답 및 묵전으로 이용 중입니다. 대상물건 5)는 부정형의 완경사지로서, 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 1.5미터 내외의 출입로가 개설되어 있습니다. 대상물건 2)~4) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다. 대상물건 5) : 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역 <남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(2022-06-15) <하수도법>입니다. 대상물건 2) ~ 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역 <남해군 경관 조례>입니다. 대상물건 5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

대상물건 1)토지는 공부상 '임야'이나, 현황 '대' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다

물건 비고

-분묘 1기 소재함(분묘기지권 성립여지 있음). 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30618 (3)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 산216

용도: 임야

감정가: 15,316,290원

토지면적: 5157.00㎡ (약 1,560평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOO

2. 입지조건

주위환경:

대상물건 1)은 '동천마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등 순수 농촌지대입니다.

대상물건 2)~4)는 '곷내중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등 마을주변 농경지대입니다.

대상물건 5)는 '동천공원묘원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림 등 순수 산림지대입니다.

전반적으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

대상물건 인근까지 차량 접근 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 이용상태 및 현황

토지 형태 및 이용 현황:

대상물건 1)은 부정형의 평지로서, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

대상물건 2)~4)는 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 묵답 및 묵전으로 이용 중입니다.

대상물건 5)는 부정형의 완경사지로서, 자연림으로 이용 중입니다.

공부와의 차이:

대상물건 1) 토지는 공부상 '임야'이나, 현황 '대'로 이용 중입니다.

4. 도로 및 접근성

인접 도로 상태:

대상물건 1) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 1.5미터 내외의 출입로가 개설되어 있습니다.

대상물건 2)~4) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

대상물건 5) : 지적도상 맹지입니다.

맹지 여부:

지적도상 모든 대상물건은 맹지에 해당합니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역:

대상물건 1) : 계획관리지역

대상물건 2) ~ 4) : 생산관리지역

대상물건 5) : 농림지역

기타 제한사항:

가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 축종 제한), 마을경관관리구역, 준보전산지, 하수처리구역, 임업용산지 등이 지정되어 있습니다.

6. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2016년 11월 11일 접수된 박종길 근저당권입니다.

등기부채권 총액:

총 113,400,828원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 지상권개요로 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있음이 명시되어 있습니다.

7. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않아 확인되지 않습니다.

8. 잠재적 리스크

분묘기지권:

현장에 분묘 1기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한된 점을 유의해야 합니다.

맹지:

본건 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 및 장비의 접근에 어려움이 예상됩니다.

경계확정:

인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

9. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 삼동면에 위치한 임야로, 토지매각으로 진행됩니다. 감정가는 15,316,290원이며, 총 5157㎡의 면적을 가집니다.

본건의 가장 큰 특징은 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점이며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다. 또한, 지적도상 맹지로서 접근성이 제한되며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

토지 이용 계획상 관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등으로 분류되어 있으며, 각 지역별로 가축 사육 제한, 산지 관련 법규 등의 이용 제한이 존재합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

10. 투자 포인트

토지 면적 대비 낮은 감정가: 5157㎡ 면적에 대한 감정가가 15,316,290원으로, 시세 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

토지 이용 가능성: 다양한 지역으로 지정되어 있으나, 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점에서의 가능성입니다.)

11. 예상 입찰가

본 건은 분묘기지권, 맹지, 경계 확정 필요 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가 산정 시 해당 요인들을 면밀히 분석하고, 추가 비용 및 발생 가능한 문제점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 최저매각가격과 더불어 이러한 리스크를 감안한 합리적인 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.