나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1169 [1] 충청북도 충주시 노은면 안락리 108-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청북도 충주시 노은면 안락리 소재 ""충주혜성학교"" 북서측 및 남서측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리 평지로서, 전기타로 이용중임.

기호(3,4) : 사다리 평지로서, 2필 일단지의 전기타(버섯재배사)로 이용중임.

기호(7,9,10) : 현황 도로임.

기호(8) : 부정형 완경사지로서, 휴경지 및 일부 현황 하천임.

기호(11) : 사다리 평지로서, 답으로 이용중임.

기호(12) : 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임.

기호(13,14) : 세장형 평지로서, 전기타로 이용중임.

기호(15) : 사다리 평지로서, 전기타로 이용중임.

기호(16) : 사다리 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~4) : 본건 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

기호(7,9,10) : 본건이 현황 도로임.

기호(8) : 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근 가능함.

기호(11) : 본건 남서측으로 노폭 약 2M 내외의 농로를 통하여 접근 가능함.

기호(12) : 본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

기호(13,14,15) : 본건 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로 구거너머 노폭 약 3M 내외의 농로와 접함.

기호(16) : 본건 북서측으로 구거너머 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,7,10,11):농림지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주혜성학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(4,9,13~16):농림지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(8):농림지역, 하천(2023-08-25)(한포천) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 하천구역<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(12):생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

본건 토지 기호(7,9,10)은 공부상 지목 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중인 것으로 목측되었으니 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5,6,17) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
내·외벽 : 판넬 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(5,6) : 버섯재배사로 이용중임.

기호(17) : 버섯종균배양소로 이용중임.

설비내역

--

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1~4, 7~10 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음(노은면의 사실조회서 회신에 의하면 목록1~4, 8의 경우 버섯재배사로 사용하고 있어 농지취득 후 버섯재배사로 활용하지 않을 경우 해당시설에 대한 복구계획서가 필요함).
제시외 관정(감정평가서상 제시외 물건(60)) 매각 포함되나 제시외 건물(감정평가서상 제시외 건물(1)~(23)) 모두 매각 제외됨(감정평가서 참조).
목록7,9,10 공부상 지목은 답이나 현황은 도로로 이용중인 것으로 목측됨.
목록8 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경1169 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충주축산업협동조합 (제공된 등기부 정보 기반)

1.2. 물건 현황

용도: 동물 및 식물 관련시설

토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 556,126,280원

1.4. 면적 정보

토지 면적: 7,464.00㎡ (약 2,258.04평)

건물 면적: 1,153.68㎡ (약 348.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.00㎡

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 노은면 안락리 소재 "충주혜성학교" 북서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 대체로 보통 수준의 주거 및 농업 지역 환경을 형성하고 있습니다. 비교적 가까운 거리에 "충주평화의집"이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

기호(1~4) 토지는 북서측 약 4M 폭의 포장도로와 접하며, 기호(7,9,10) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 기호(8) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능하며, 기호(11) 토지는 남서측 약 2M 폭의 농로를 통해 접근 가능합니다. 기호(12) 토지는 동측 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 기호(13,14,15) 토지는 북동측 약 4M 폭의 포장도로 및 남서측 구거 너머 약 3M 폭 농로와 접합니다. 기호(16) 토지는 북서측 구거 너머 약 3M 폭 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 가처분, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권(충주축산업협동조합, 2016.11.25. 접수, 650,000,000원) 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 현재 진행 중인 임의경매(충주축산업협동조합, 2024.04.08. 접수, 506,767,672원)가 본 건 경매입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상 소유권이전청구권가등기(유명국) 외 다수의 가압류 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권(충주축산업협동조합, 2016.11.25. 접수, 650,000,000원) 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 현재 진행 중인 임의경매(충주축산업협동조합, 2024.04.08. 접수, 506,767,672원)가 본 건 경매입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시외 건물(감정평가서상 제시외 건물(1)~(23))을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 개발 가능성

본건은 '동물 및 식물 관련시설'로 용도가 지정되어 있으며, 현재 버섯 재배사 등으로 활용되고 있습니다. 토지는 주로 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발에 제약이 따릅니다. 다만, 일부 생산관리지역(기호12)이 포함되어 있어 해당 부분은 용도 규제가 상대적으로 완화될 수 있습니다. 농업 관련 시설이나 관련 사업을 영위하는 데 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 주변은 주로 농경지와 주거지, 학교(충주혜성학교)가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 충주시 노은면 소재지 또는 인근 지역을 통해 이용 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 농촌 생활 환경에 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 의무

* 목록 1~4, 7~10 토지: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 원상회복 의무: 현재 버섯 재배사로 사용 중인 토지(목록 1~4, 8)의 경우, 농지 취득 후 버섯 재배사로 활용하지 않을 경우 해당 시설에 대한 복구 계획서 제출이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지적 및 현황 불일치

* 목록 7, 9, 10: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

* 목록 8: 지적도상 맹지입니다.

6.3. 법정지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서상 제시외 건물(1)~(23))을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

* 제시외 관정(감정평가서상 제시외 물건(60))은 매각에 포함되나, 제시외 건물은 모두 매각 제외됩니다.

* 기호(8) 토지는 부정형 완경사지로서 휴경지 및 일부 현황 하천입니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 노은면의 농림 지역에 위치한 농업 관련 시설 부지로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 현재 버섯 재배사 등으로 활용되고 있으나, 농지 관련 규제 및 원상회복 의무 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 법정지상권 성립 여부 등은 추가 확인이 필요합니다. 농지 취득 자격이 있고 관련 사업 계획이 명확한 실수요자에게는 기회가 될 수 있으나, 투자 목적이라면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 '동물 및 식물 관련시설'로서의 용도 적합성.

* 일부 생산관리지역 포함으로 인한 잠재적 활용 가치.

* 기존 시설(버섯 재배사 등) 활용 시 즉시 영농 또는 사업 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 556,126,280원입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 농지 관련 규제, 원상회복 의무, 맹지 및 도로 현황 등의 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 주변 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.