나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33142 [1] 충청북도 충주시 엄정면 목계리 36 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2024.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 목계리 소재 "목계나루" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보 통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형, 사다리형 및 가장형의 토지로 "상업용 건부지 및 잡종지" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3,4,6,7) : 인접하는 일단의 토지형태로서 북측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(5,9) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함. 기호(8) : 본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-엄정19)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3 종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-엄정19)(저촉), 중로3 류(폭 12m~15m)(중로3-엄정1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대 책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(4) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-엄정19)(저촉), 가축사 육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3 종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(5) : 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모 든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전 술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12- 29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보 상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(6,8,9) : 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행 장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>임. 기호(7) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-엄정1)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3 종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도, 사진" 참조바람.

공부와의 차이

기호(5,8,9) : 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "잡종지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 슬레트지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 내부인테리어 마감 등임. 창 호 : 목재 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 창고시설이나, 현황 근린생활시설(빵 및 커피판매)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진" 참조바람.

공부와의 차이

- 공부상 주용도는 창고시설이나, 현황 근린생활시설로 이용중임. - 본건 1층 39.67㎡(용도 : 사무실)은 소재불명으로 감정평가 외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 일반건축물대장상 목계리 36번지 단일 지상에 소재하는 것으로 표기되었으나, 현황 은 목계리 36-2,393-1,43-2번지에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되는바, 정확한 측량 및 일반 건축물대장 관련 대지면적, 건폐율, 용적률 등 건축관련사항은 재확인이 필요한바, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람. - 본건은 2023년 10월 13일 일반건축물대장상 건축과-39932(2023.10.13.)호에 의거 위반건축 물 표시가 되었는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
제시외 1-1. ~ 1-6. 1-7. 수목, 6-1. 매각 제외
지상의 소유자 미상의 이동이 용이한 컨테이너(제시외 건물 ㉥내), 유람선, 컨테이너형 다용도실(4개) 모두 매각에서 제외됨(감정평가서 참조)
목록 5. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) , 원상회복의무를 부담할 수 있음
목록 5. 2025. 4. 17.자 엄정면 사실조회 회신사항 : 2023. 3. 13. 농지법 제34조, 제2종 근생(사무소)부지조성(880㎡), 허가신청자 신승호
목록2. 1층 39.67㎡(용도:사무실)은 소재불명으로 매각 제외됨.
목록2 일반건축물대장상 목계리 36번지 단일지상에 소재하는 것으로 표기되었으나 현황은 목계리 36-2, 393-1, 43-2번지에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되며 일반건축물 대장상 위반건축물로 표시되었는 바 확인 후 입찰 요망(감정평가서 참조).
공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2024타경33142 (1)

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 목계리 36

용도: 근린시설 (현황: 빵 및 커피 판매점)

감정가: 2,314,087,600원

토지면적: 9,566.00㎡ (약 2,894.78평)

건물면적: 1,079.34㎡ (약 326.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충OOOOOOOOO (충주축산업협동조합으로 추정)

1.2. 특이사항

중복사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 (불분명), 공동담보, 위반건축물, 공부와 현황 차이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 엄정면 목계리 소재 "목계나루" 북동측 인근에 위치합니다. 목계나루는 남한강 변의 역사적인 포구이자 현재는 관광 및 체험 시설이 조성된 지역 명소입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 맹지인 일부 필지가 있으나, 북측 및 서측으로 왕복 2차선 및 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 확보됩니다.

토지이용계획상 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등이 복합적으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 공부상 지목이 '답'이나 현황 '잡종지'로 이용되는 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (충주축산업협동조합, 2022-08-16)이 말소기준권리가 됩니다. 본 건은 임의경매 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 월드클라식오토주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업개시일: 2023-03-06

* 확정일자: 2024-09-19

* 배당신고일: 2024-09-19

* 대항력: 없음 (보증금 인수 대상 아님)

* 임차인 2: 황재영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 5,600,000원

* 사업개시일: 2023-12-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일: 2024-09-19

* 대항력: 없음 (보증금 인수 대상 아님)

주의: 임차인 황재영은 확정일자가 없어 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금은 경매 낙찰대금에서 배당될 예정이나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본 물건은 근린시설 용도로 등록되어 있으며, 현재 빵 및 커피 판매점으로 운영 중입니다. 목계나루와 인접한 지역 특성상, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 안정적인 지역 기반 수요 확보가 가능합니다. 또한, 지역 명소인 목계나루가 인접해 있어 관광객 유입으로 인한 상권 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다. 목계나루 관광지 인근으로 캠핑장, 카페, 체험관 등이 있어 관광객을 위한 편의시설이 일부 존재합니다. 더 상세한 편의시설 정보는 추가 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

물건 소재지는 주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있어, 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 법적 제재가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 확인 및 처리 방안, 예상 비용을 반드시 사전 검토해야 합니다.

6.2. 공부와 현황 차이

건물의 실제 소재지가 공부상 지번(목계리 36번지)과 다르게 여러 필지(목계리 36-2, 393-1, 43-2번지)에 걸쳐 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 토지의 지목과 현황 이용이 다른 필지가 존재하며, 건물 역시 공부상 용도(창고시설)와 현황 용도(근린생활시설)가 상이합니다. 정확한 측량 및 건축물대장, 토지대장 등 공부와의 차이에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.3. 농지취득자격증명

토지 중 농지법 제34조에 해당하는 필지가 포함되어 있어, 매각 허가 후 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 매매계약이 무효가 될 수 있으므로, 매수인은 본인이 자격증명 발급이 가능한지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 매각 제외 물건

수목, 소유자 미상의 이동이 용이한 컨테이너, 유람선, 컨테이너형 다용도실 등 다수의 제시외 물건이 매각에서 제외되었습니다. 인수 후 잔존하는 건물 및 토지 현황과 제시외 물건의 상태 차이에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 1층 사무실 누락

건물 1층의 39.67㎡ 면적(사무실 용도)은 소재 불명으로 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

6.6. 법정지상권 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되었으나, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.7. 다수 제한구역

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 또한, 엄정면 지역에서 폐기물 소각시설 설치 사업이 추진되는 등 지역 내 환경 관련 이슈가 있을 수 있어 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 엄정면 목계리에 위치하며, 역사적인 나루터이자 관광지로 개발된 목계나루 인근에 자리하고 있어 입지적 잠재력이 높습니다. 현재 근린생활시설로 운영 중이며, 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 개발 및 활용 가치가 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로 비교적 명확하나, 위반 건축물, 공부와 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명 등 인수 후 풀어야 할 복잡한 법적, 행정적 이슈가 산재해 있습니다. 특히 위반 건축물에 대한 복구/이행강제금 부담, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 그리고 건물 및 토지의 공부와 현황 상 차이에 대한 면밀한 사전 조사와 전문가의 검토가 필수적입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

목계나루 관광지 인근에 위치하여 방문객 대상 상업 시설로서의 활용도가 높습니다. 지역 관광 활성화 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 토지 이용 및 복합 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 현 영업 상태

현재 빵 및 커피 판매점으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업을 재개할 수 있는 기반이 마련되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,314,087,600원

본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 위반 건축물에 대한 복구 비용, 공부와 현황 차이에 따른 재산권 행사 제약, 농지취득자격증명 발급 관련 불확실성, 법정지상권 관련 리스크, 제시외 물건 제외로 인한 현황 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크 해소 및 처리 비용, 향후 예상 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

리스크 요인으로 인한 추가 투자 및 제반 비용을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 보수적인 접근을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 약 1,619,761,320원 ~ 1,965,954,480원)

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 조사, 관련 법규에 대한 전문가 상담, 주변 유사 물건 시세 분석 등을 거친 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.