나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30399 [2] 충청북도 충주시 앙성면 용대리 110 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ""조천마을회관"" 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 기호(2~4)는 충청북도 충주시 앙성면
용대리 소재 ""궁평마을회관"" 남서측 인근에 위치히며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등
이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

기호(2~4) : 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
기호(2~4) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 인접한 구거(조천리 421번지)를 연계하여 북측으로 노폭 약 3미터 내외
의 비포장도로가 소재함.

기호(2,3) : 본건 기호(4)를 통하여 접근가능함.
기호(4) : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제
한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2~4) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록2~4 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
목록2,3은 목록4를 통하여 접근가능함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 충주지원 2025타경30399 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 물건정보

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용대리 110

용도: 답 (논)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

토지면적: 6040.00㎡ (약 1827.04평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 480,745,000원

토지면적: 6040.00㎡ (약 1827.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "궁평마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(을1: 근저당, 2023-08-14, 농업협동조합자산관리회사, 386,400,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

소유권 이전(갑6, 2023-10-24, 장진욱), 소유권이전청구권가등기(갑7, 2023-10-24, 김진), 가압류(갑8, 2024-09-23, 메리츠캐피탈주식회사, 20,489,993원), 임의경매(갑9, 2025-03-07, 농업협동조합자산관리회사, 508,245,732원), 압류(갑10, 2025-03-26, 광주세무서장) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 8월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경이 농업 및 주거 기능 중심으로 형성되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본건(기호 2-4)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제한사항이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

충주시 앙성면 일대에는 앙성탄산온천, 앙성온천광장, 켄싱턴리조트 충주 등이 위치하고 있어 지역 주민 및 방문객을 위한 편의시설이 마련되어 있습니다. 또한, 충주시는 2040년 도시기본계획을 통해 지역 발전 청사진을 제시하고 있으며, 이는 향후 지역 내 편의시설 확충에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 답(논)으로 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 명시되어 있어, 해당 권리의 실질적인 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 약 1827평 규모의 농지(답)로, 감정가는 480,745,000원입니다. 토지 매각 대상이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 넓은 농지 면적 확보 가능

* 비교적 양호한 교통 및 접근성

* 주변 관광자원 (온천 등)과의 인접성

단점:

* 농지 취득 자격 증명 필수

* 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 인한 토지 이용 제한

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시에 따른 추가 확인 필요

8. 투자 포인트

8.1. 향후 개발 가능성

충주시는 2040년 도시기본계획을 통해 중부내륙 성장 선도 도시로의 도약을 목표로 하고 있으며, 서부권은 신산업 거점으로, 남부권은 관광·휴양 중심지로 조성할 계획입니다. 이러한 도시 계획은 장기적으로 지역 내 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.2. 가치 상승 요인

현재 답으로 이용 중인 토지가 향후 용도 변경이나 개발 사업과 연계될 경우 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. 또한, 주변의 온천 단지 등 관광 자원과의 연계 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최저 입찰가

본건의 최저 입찰가는 감정가인 480,745,000원부터 시작될 것으로 예상됩니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

본건은 농지 취득의 특수성과 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다. 또한, 인수될 수 있는 권리에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성 요소를 감안하여, 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다. 시장 상황 및 주변 부동산 시세를 면밀히 분석하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 정보 확인 후에 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.