나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20638 [3] 강원특별자치도 원주시 호저면 용곡리 345 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1) : 용곡리 마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 캠핑장
등으로 이루어진 지역으로 주위환경은 보통임.
- 기호(2,3,4) : 용곡리 마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 전
원주택 등으로 이루어진 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

- 기호(1,3) : 본 건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등
을 볼 때 대중 교통사정은 다소 불편한 편임.
- 기호(2,4) : 본 건 인근까지 차량의 진·출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간
격 등을 볼 때 대중 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 부정형의 평탄한 토지로서, ""전""으로 이용 중임.
- 기호(2) : 부정형의 완경사지로, ""전(휴경지)"" 상태임.
- 기호(3) : 부정형의 완경사지로, ""전(상당 부분 장기간 미경작으로 인한 임야화)"" 상태임.
- 기호(4) : 부정형의 완경사지로, ""전(임야화)"" 상태임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 남동측으로 폭 약 6m의 도로와 접함.
- 기호(2,4) : 맹지임.
- 기호(3) : 북측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모
든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<강원도문화재보
호조례>임.
- 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 지상에 컨테이너 1개가 소재하며, 뽕나무, 밤나무 등이 수주 소재하나 경제적
가치가 미미하여 토지가격에 영향을 미치지 않는다고 판단되어 이에 구애없이 평가하였음.
(""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4) 토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 연고 미상의 분묘가 소재할 수도 있으니 참고
하시기 바라며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 반환하지 않음, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당관서에 미리 발급 문의 요함). 토지 지상에 분묘가 소재하는지 여부는 입찰시 확인 요함(분묘가 소재한다면 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20638 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 호저면 용곡리 345

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 45,850,000원

토지 면적: 1310.00㎡ (약 396.8평)

토지 지분: 1310㎡

건물 면적: 0㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 용곡리 마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 캠핑장, 전원주택 등으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로 상태: 기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 6m 도로와 접해 있습니다. 기호(2,4) 토지는 맹지(도로에 접하지 않음)입니다. 기호(3) 토지는 북측으로 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 기호(2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역

* 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 8월 24일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (240,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리 이하 등기된 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자: 치악새마을금고 (2025년 5월 15일, 임의경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 294,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요: 토지 지상에 분묘가 소재한다면 분묘기지권 성립여지 있음'으로 기재되어 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 정보는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 주로 농경지, 단독주택, 전원주택 등이 분포하는 농촌 지역에 해당합니다. 최근 인근 지역(원주시 호저면 용곡리와 횡성군 서원면) 간 연결 도로가 개통되어 접근성이 일부 개선되었습니다. 또한, 원주시는 장기적으로 산업 용지 확보를 위한 개발을 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다. 주변 관광지로는 칠봉유원지, 소금산 출렁다리 등이 있어 레저 활동이 가능한 지역입니다.

* 혐오시설 정보: 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 흥업면에서 음식물 폐기물 처리시설 설치에 대한 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 농촌 지역의 특성상 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주 생활 편의시설 이용은 원주시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 주변에 치악산 국립공원, 원주 허브팜, 뮤지엄 산 등 관광 명소가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 '전'으로 이용 중인 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니, 입찰 기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 미리 문의해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 입찰 시 현장 확인이 필요하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있습니다.

* 맹지 (일부 토지): 기호(2,4) 토지는 맹지이므로, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 방안이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(기호 2,3,4)는 휴경지이거나 장기간 미경작으로 인해 임야화된 상태로 이용 중입니다. 실제 경작 또는 개발 시 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한: 일부 토지는 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 건축 행위나 영농 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 호저면 용곡리에 소재한 전(밭) 토지의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 45,850,000원입니다. 주변 환경은 농경지 및 주택 등이 혼재된 농촌 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 불편합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확하나, 농지취득자격증명 발급 요건 충족 및 토지 내 분묘 존재 여부에 따른 분묘기지권 성립 가능성은 반드시 확인해야 할 핵심 리스크입니다. 또한, 일부 맹지 및 현재 토지 이용 현황(휴경지, 임야화)은 고려해야 할 사항입니다. 계획관리지역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 계획상의 제한도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 특성을 살린 전원생활 또는 귀촌 희망자에게 적합할 수 있습니다.

* 계획관리지역 포함 지역은 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 분묘기지권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 발생 가능성을 감안하여, 향후 분묘 이장 등에 대한 협의를 통해 토지 활용도를 높일 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 45,850,000원입니다. 실제 입찰가는 물건의 현황, 권리 분석, 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등), 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 점, 분묘기지권과 같이 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.