나이스옥션 법원경매 대전 2023타경114390 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 107동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2023.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치하는 "운암네오미아아파트" 제107동 제17층 제1701호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·상가주택, 기업 연수원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 23층건 내 제17층 제1701호로서,
(사용승인일: 2010.05.28)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 중로 및 소로와 접하고, 단지내 도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한밭대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경114390 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 107동 17층 1701호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕, 23층 건물 내 17층

* 사용승인일: 2010년 5월 28일

* 감정가: 566,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 토지 면적: 77.81㎡ (약 23.54평)

* 건물 면적: 127.70㎡ (약 38.63평)

1.1. 입지조건

* 주위 환경:

* 본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치한 "운암네오미아아파트" 107동 17층 1701호임.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·상가주택, 기업 연수원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통 상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

* 토지 이용 현황:

* 토지 형상은 부정형으로, 아파트 부지로 이용 중임.

* 단지 주위로 중로 및 소로와 접하고 있으며, 단지내 도로를 통하여 진출입이 원활함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역(덕명지구), 지구단위계획구역(덕명지구), 소로2류/중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕송초등학교, 한밭대학교), 도시개발구역(덕명지구).

1.2. 권리분석

* 권리 내역:

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 우리은행 근저당 (을10)

* 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 소유권 변동:

* 구정회 (2013-12-13 소유권이전, 갑20)

* 정성호 (2020-04-23 소유권이전, 매매 380,000,000원, 갑21)

* 부채 내역 (총합계 619,334,108원):

* 우리은행 근저당: 287,100,000원 (2020-04-23, 을10)

* 애큐온저축은행 근저당: 156,000,000원 (2022-03-11, 을11)

* 주식회사디지비캐피탈 근저당: 120,000,000원 (2022-09-28, 을12)

* 롯데카드 가압류: 11,409,016원 (2023-09-11, 갑22)

* 주식회사디지비캐피탈 가압류: 20,039,520원 (2023-09-18, 갑24)

* 주식회사단비대부 가압류: 24,785,572원 (2023-10-12, 갑25)

* 유성구(대전광역시) 압류: (2025-01-06, 갑26)

* 주식회사디지비캐피탈 임의경매: (2023-09-15, 갑23) - 본건 경매 개시

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없음. (일반적으로 해당사항 없을 것으로 추정되나, 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* (임차인 현황 정보가 부족하므로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 신중한 접근 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설:

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 기업 연수원 및 교육 시설 등도 위치하여 지역 특성을 형성함.

* 단지 내 편의 시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 일반적인 도시 지역 분석으로는 본건 소재지 주변에 혐오시설이 있다고 파악되는 내용은 없음. (주변 교육시설: 덕송초, 한밭대)

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 운암네오미아아파트

* 주소: 대전광역시 유성구 덕명동 524

* 준공 연도: 2010년 5월 28일 (15년차)

* 총 세대수: 544세대

* 최고층: 23층

* 주차 시설:

* 총 주차 대수: 961대 (지하 자동주차 863대, 지상 자동주차 98대)

* 세대당 주차 대수: 약 1.77대 (544세대 기준) - 양호한 편.

* 교통 및 교육 환경:

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋음.

* 덕송초등학교, 한밭대학교와 인접하여 교육 환경 우수.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성:

* 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡함. (단, 말소기준권리 이후 권리들은 대부분 소멸 예상)

* 임차인 존재 가능성:

* 임대 관계가 미상이며, 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나, 실제 거주하는 임차인이 대항력 등을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없음. (명도 시 추가 비용 또는 기간 소요 가능성)

* 건물 노후화:

* 2010년 준공으로 15년차를 맞이하여, 향후 공동주택으로서의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성.

* 시장 변동성:

* 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 내 공급량 증가 등 외부 요인에 의한 시세 하락 위험.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전 유성구의 준신축급 아파트로, 안정적인 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 다수의 권리 설정이 있으나, 경매 절차상 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되는 일반적인 임의경매 물건입니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 다소 높은 편이므로, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 덕명동 지역의 아파트단지 내 위치, 초등학교 및 대학교 인접.

* 준신축 아파트: 2010년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 편리한 교통: 단지 내 도로망 및 인근 대중교통 이용 용이.

* 경매를 통한 가격 메리트 확보 가능성: 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 건물면적 127.70㎡ (약 38.63평)이며, 17층에 위치합니다.

* 최근 매매 사례 중, 2025년 10월 22일에 거래된 134.42㎡ (약 40.66평), 17층 아파트가 500,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 유사 면적 (101.407㎡, 약 30.68평)은 2025년 9월 27일 417,000,000원, 2025년 12월 3일 417,000,000원에 거래되었습니다.

* 비교 대상 아파트와 본건은 면적 및 층수가 유사하며, 본건의 건물면적이 약간 더 작으나, 17층이라는 점을 고려하면 500,000,000원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 566,000,000원이지만, 최근 최고 실거래가는 500,000,000원 수준이므로, 감정가 대비 시세가 높은 편입니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 4억 9천만원에서 5억 2천만원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석 상 추가 부담은 거의 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 미상에 따른 명도 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 시세 상단을 고려하여, 낙찰 후 추가 비용 및 경매 수수료 등을 감안한 보수적인 입찰가를 산정합니다.

* 권장 입찰가 범위: 4억 9천만원 ~ 5억 2천만원

* 최종 예상 입찰가: 510,000,000원 (5억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.