나이스옥션 법원경매 대전 2024타경103809 [1] 대전광역시 유성구 전민동 363-7 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "대전문지중학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 상가주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 연구시설, 각급교육시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), 상대보호구역(2023-08-21)(대전문지중학교), 상대보호구역(2023-08-21)(문지초등학교(문지유치원)), 상대보호구역(2023-10-21)(대전전민고등학교), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지).

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로서,
(사용승인일: 2014.10.01)
외벽: 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다중주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경103809 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 전민동 363-7 (신주소: 대전광역시 유성구 전민로30번길 9 (전민동))

* 토지면적: 200.50㎡ (약 60.65평)

* 건물면적: 294.10㎡ (약 88.97평)

* 용도: 다중주택

* 감정가: 1,075,635,400원

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층

* 사용승인일: 2014년 10월 1일

1.1. 건물 및 토지 상세 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 회덕농업협동조합 (회OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "대전문지중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 연구시설, 각급 교육시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전문지중학교, 문지초등학교, 대전전민고등학교), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (접수일자: 2014년 6월 19일)으로 추정됩니다.

* 주요 권리사항:

* 등기부채권 총액: 토지 289,137,231원, 건물 994,137,231원으로 파악되나, 이는 근저당, 가압류, 압류, 전세권, 주택임차권 등 모든 등기된 권리를 합산한 것으로, 실제 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리는 별도 확인이 필요합니다.

* 채권자: 회덕농업협동조합 (근저당, 가압류), 주식회사 우리카드 (가압류), 북대전세무서 (압류) 등이 있습니다.

* 임차인 현황: 다수의 임차인이 존재하며, 모두 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 본건은 "일괄매각"으로 진행되며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 "미배당 보증금 매수인 인수" 문구가 다수 임차인에 대해 언급되어 있어, 매수인에게 인수될 수 있는 보증금 발생 가능성에 유의해야 합니다.

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* (101) 김

* 보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-24, 확정일자: 2022-02-04, 배당신고일자: 2024-03-22

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 21,143,441원

* (102) 이

* 보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-12-20, 확정일자: 2019-12-20, 배당신고일자: 2024-05-20

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 20,000,000원

* (103) 김

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 330,000원, 전입일자: 2023-08-31, 확정일자: 2023-11-21, 배당신고일자: 2024-04-12

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 10,000,000원

* 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 권리분석:

* (105) 이

* 보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-15, 확정일자: 2021-07-15, 배당신고일자: 2024-04-26

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 21,143,441원

* (106) 손

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-12-14, 확정일자: 2022-01-27, 배당신고일자: 2024-05-21

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 5,000,000원

* (201) 김

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2022-09-28, 확정일자: 2022-07-11, 배당신고일자: 2024-03-26

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 10,000,000원

* (202) 박

* 보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-08, 확정일자: 2023-12-22, 배당신고일자: 2024-05-16

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 21,143,441원

* (203) 박

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2023-10-23, 확정일자: 2023-10-20, 배당신고일자: 2024-03-20

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 21,143,441원

* (204) 정

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: 2024-05-28

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 현

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 권리분석:

* (206) 진

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-02-13, 확정일자: 2023-02-13, 배당신고일자: 2024-05-16

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 21,143,441원

* (301) 전

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-02, 확정일자: 2023-03-02, 배당신고일자: 2024-03-13

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 49,508,226원

* (302) 박

* 보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-12-12, 확정일자: 2016-11-22, 배당신고일자: 2024-03-06

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 20,000,000원

* (303) 김

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-03-29, 확정일자: 2019-04-10, 배당신고일자: 2024-03-29

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 20,000,000원

* (304) 유

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-27, 확정일자: 2023-02-08, 배당신고일자: 2024-04-05

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수, 예상배당금: 49,508,226원

* (305) 김

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: 2024-04-11

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 최

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 권리분석:

인수 보증금 합계: 0원. 하지만, 상기 임차인 중 "미배당 보증금 매수인 인수"로 명시된 경우, 배당 결과에 따라 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 총 잠재적 인수 보증금은 약 630,000,000원에 달할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건 소재지는 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 근린 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 배후수요 분석: 인근에 대전문지중학교, 문지초등학교, 대전전민고등학교 등 교육시설과 다수의 연구시설(국가산업단지, 연구개발특구 등)이 위치하고 있어, 학생 및 연구원 등을 수요층으로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 대전문지중학교, 문지초등학교(문지유치원), 대전전민고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 다수의 임차인이 "미배당 보증금 매수인 인수" 대상이 될 수 있으며, 이 경우 매수인이 상당 금액의 보증금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 전세권, 임차권 등이 등기되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 교육 및 연구 시설이 밀집된 지역에 위치한 다중주택으로, 일괄매각 대상입니다. 입지적 장점과 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출 가능성을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 임차인들이 대항력이 없음에도 불구하고 "미배당 보증금 매수인 인수" 대상이 될 수 있어, 잠재적으로 높은 추가 비용 발생 위험이 존재합니다. 따라서 입찰 시 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구 주택으로서 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 교육 및 연구 단지 인근에 위치하여 꾸준한 임차 수요 기대.

* 대전광역시 유성구의 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,075,635,400원입니다. 그러나 다수의 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 현 시세 분석 및 잠재적 인수 금액을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 거래 사례, 주변 유사 물건의 매매가, 임대 시세, 그리고 잠재적 인수 보증금 규모 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 관점에서 접근한다면, 실제 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토, 그리고 주변 시세 조사를 수행하신 후 결정하시기를 권장합니다.

제가 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통해 주변 시설 및 혐오시설 유무를 확인할 수 없어, 이에 대한 정보는 제공하지 못하는 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.