나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [14] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (14)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 9층902호

건물명: 토르

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 24.02㎡ (약 7.26평)

토지 지분: 24.0209㎡ (약 7.26평)

건물 면적: 73.69㎡ (약 22.3평)

건물 지분: 73.6943㎡ (약 22.3평)

1.3. 매각 정보

감정가: 34,600만원

총 채권액: 188,400만원 (대전동부새마을금고 근저당 170,400만원 + 변건우 주택임차권 18,000만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로는 폭 약 15미터, 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

등기부상 소유권보존 등기(이보람, 2021.01.15) 이후 대전동부새마을금고 근저당(170,400만원, 2021.01.15)이 설정되었습니다.

이후 변건우의 주택임차권(18,000만원, 2025.05.21 등기)이 등기되었으며, 이에 따라 대전지방법원에서 임의경매(2025타경1887, 2025.03.12 개시)가 진행 중입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (902)변건우

보증금: 18,000만원

차임: 20만원

전입일자(사업일자): 2023-05-23

확정일자: 2023-05-12

비고: 감정평가요약상 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기 및 확정일자 정보가 존재하여 권리관계 해석에 주의가 필요합니다.

* 임차인: (902)소영아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-04

비고: 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대전광역시 중구 유천동 일대는 다양한 근린생활시설과 소규모 상업 시설이 밀집해 있습니다.

인근에 상업지구와 주거지구가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유동인구 및 임대 수요

주변 지역은 배후 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 오피스텔 및 사무실 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 경쟁 물건 대비 차별화된 임대 조건 및 시설 관리가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건 서측으로 버드내초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

임차인 변건우의 경우, 감정평가서에는 '대항력 없음'으로 명시되었으나 주택임차권 등기 및 전입/확정일자 정보가 있어 실제 명도 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 낙찰자는 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단되나, 명확한 사실 확인 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어 권리 관계 분석 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 비교적 신축 건물(2021년 1월 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대전광역시 중심부(중구)에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 개선 가능성

* 신축 건물이라는 장점을 활용한 임대 마케팅 강화.

* 명도 리스크 해소 후 안정적인 임대 수익 창출.

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재한 신축 오피스텔 물건으로, 감정가는 34,600만원입니다. 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편이며, 비교적 신축 건물이라는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있습니다. 다만, 임차인 변건우의 대항력 유무에 대한 정보 불일치는 본건의 주요 리스크 요소로, 입찰 전 현장 조사 및 법률 자문을 통해 명확한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 조사

현재 대전 유천동 지역의 유사 오피스텔 매매 시세는 공급 면적 기준 3.3㎡당 약 400만원 ~ 500만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적(73.69㎡)을 고려할 때, 시장가치는 대략 29,000만원 ~ 36,000만원 범위로 예상됩니다. (※본 시세 조사는 공개된 정보 및 유사 물건을 바탕으로 추정된 값이며, 실제 거래가와 차이가 있을 수 있습니다.)

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 34,600만원으로, 현재 파악된 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

등기부상 총 채권액이 188,400만원으로 높으나, 매각으로 소멸되며 인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가

임차인 변건우 관련 명도 리스크 및 불확실성, 그리고 시세 범위를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

명도 비용 및 제반 부대 비용을 포함하여, 예상 입찰가는 29,000만원 ~ 33,000만원 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 확인을 통해 건물의 실제 상태, 공실 여부, 주변 시세 변동 등을 재확인하고, 명도 관련 비용 및 소요 기간을 충분히 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.