나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [13] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (13)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 9층901호 (신주소: 대전광역시 중구 유천로47번길 68)

건물구조: 철근콘크리트구조

용도: 오피스텔 및 업무시설 (주상복합)

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

건물 면적: 47.26㎡ (약 14.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 유천동에 소재하며, '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위 환경: 주변으로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 지님. 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통 상황은 보통으로 평가됨.

도로: 건물 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

소유권: 2021년 1월 15일 이보람에게 소유권 보존 등기됨.

근저당: 2021년 1월 15일 대전동부새마을금고 앞으로 채권최고액 1,704,000,000원의 근저당권이 설정됨.

경매 개시: 2025년 3월 12일 대전지방법원에서 부동산 임의경매 개시 결정이 등기됨. (사건번호 2025타경1887)

등기부채권 총액: 1,704,000,000원

임차인 현황:

* 안혜진 (901호): 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 2024년 2월 23일 전입. 2025년 5월 12일 배당신고. 대항력 없음.

미배당 보증금: 임차인 안혜진의 보증금 20,000,000원에 대해 예상배당금 20,000,000원이 명시되어 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 가능성이 언급됨. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 매수인의 직접적인 보증금 추가 인수 의무는 없는 것으로 판단됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 오피스텔 및 사무소로 이용되고 있으며, 건축물대장상 주용도는 업무시설로 표기되어 있음.

주변 상권: 근린생활시설, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 버드내초등학교 인근에 위치하여 관련 수요를 기대할 수 있음.

임대 현황: 임대 관계는 미상으로 파악됨. (검색 결과: '토르' 오피스텔의 2021년 11월 월세 실거래가에서 보증금 12,000만원, 월세 15만원 건이 확인되었으나, 이는 현재 물건과는 직접적인 관련성이 낮을 수 있음.)

5. 생활정보

교육: 본건 남동측 인근에 버드내초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

편의시설: 주변에 유천동 행정복지센터, 대전농협, 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량 진입도 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리함.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 과정이나 채권자의 변경 등으로 인해 예측하기 어려운 변수가 발생할 가능성이 있음.

미배당 보증금: 임차인 안혜진의 보증금 2,000만원에 대한 배당이 원활하게 이루어지지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 제기되나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 적을 것으로 예상됨. 그러나 배당 순위 및 낙찰가에 따라 최종 결과는 달라질 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

공실 위험: 오피스텔 및 업무시설의 공실률은 해당 지역 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있음. (주변 유사 오피스텔/상가 공실률 등 추가 조사 필요)

혐오시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인할 것을 권장함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재한 '토르' 건물 내 9층 901호 오피스텔/사무소 경매 물건입니다. 감정가는 1억 3백만원으로, 건물 면적 47.26㎡ (약 14.29평)에 비해 합리적인 수준으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다수의 근저당이 설정되어 있으나, 임의경매로 진행되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 유동화 물건이라는 특수성을 감안하더라도, 권리분석상 매수인이 부담해야 할 직접적인 위험은 크지 않아 보입니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 1억 3백만원으로, 소액으로 부동산 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

안정적인 입지: 버드내초등학교 인근 및 주거/상업시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계 명확: 대항력 없는 임차인, 말소 예정인 다수의 권리 등으로 권리관계가 명확하여 명도 진행 시 예상외의 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

업무 및 주거 겸용: 오피스텔 및 사무실 용도로 활용 가능하여 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

시세 분석: 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 47㎡ 면적대의 실거래가 및 호가는 약 9천만원에서 1억 2천만원 사이에서 형성되는 것으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 상기 시세 분석 및 권리관계, 물건 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁적인 입찰을 감안한 예상 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 당일의 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 관련 매수인의 부담은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.