나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [10] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 대전지방법원에서 진행되는 2025타경1887 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지는 대전광역시 중구 유천동 301-39번지이며, 해당 호수는 8층 801호입니다.

건물명은 '토르'입니다.

전용 면적은 건물면적 58.07㎡ (약 17.57평)이며, 토지 지분 면적은 18.93㎡ (약 5.73평)입니다.

1.3. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 9층 건물 내 8층에 위치하고 있습니다. 2021년 1월 7일에 사용승인되었습니다. 주요 용도는 오피스텔 및 사무소입니다.

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가는 216,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치하며, '버드내초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2021년 1월 15일 이보람 소유권 보존 등기 후, 같은 날 대전동부새마을금고의 근저당권(채권액 1,704,000,000원)이 설정되었습니다.

이후 2025년 3월 12일 대전지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1887)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 1,704,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

해당 호수(801호)에는 임차인 김미연 씨가 거주 중입니다.

보증금은 60,000,000원, 차임은 500,000원입니다.

전입일자는 2021년 2월 5일, 확정일자는 2021년 1월 22일입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 배당신고일자는 2025년 3월 25일입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상으로는 을구의 근저당권이 말소될 것으로 예상되나, 말소되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었습니다.

임차인의 경우, 대항력이 없으므로 원칙적으로 매각으로 권리가 소멸됩니다. 다만, "미배당 보증금 매수인 인수"라는 특이사항과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보가 존재합니다. 임차인의 보증금 60,000,000원 중 예상 배당금이 20,000,000원임을 감안할 때, 40,000,000원의 미배당 보증금 발생 가능성이 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, "미배당 보증금 매수인 인수" 문구를 고려할 때, 배당 결과에 따라 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전광역시 중구 유천동 일대는 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다. 최근 유천동 일대에서는 상권이 활성화되는 '역주행' 움직임도 감지되고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

대전광역시 중구 유천동 인근 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 다양하게 나타나고 있습니다.

건물명 '토르'는 2021년 준공되었으며, 14호실로 구성된 소규모 건물입니다.

58. 07㎡(약 17.57평) 전용면적을 기준으로, 주변 오피스텔의 매매 시세는 감정가 216,000,000원과 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'버드내초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 김미연 씨의 보증금 중 일부(최대 40,000,000원)가 미배당될 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 대항력이 없더라도 배당 상황에 따라 추가 부담이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입된 물건을 의미하며, 일반 경매 물건과 절차상 또는 관리상 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 오피스텔 (2021년 사용승인)

* 대전 시내 중심권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수

* 초등학교 인근으로 자녀 교육 환경 양호

* 유천동 일대 상권 활성화 가능성

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 임차인 관련 미배당 보증금 인수 가능성이 잠재적 리스크로 존재하지만, 대항력이 없는 임차인이므로 배당 결과에 따른 위험 수준을 면밀히 파악해야 합니다. 시장 시세 및 감정가를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 216,000,000원입니다.

현재 조사된 주변 오피스텔의 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 감정가 수준과 유사하거나 약간 하회할 것으로 예상됩니다.

특히, 58.07㎡(약 17.57평) 전용면적 기준으로, 대전광역시 중구 유천동 일대의 유사 오피스텔 매매가는 약 1억 8천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

임차인 관련 인수 보증금이 '0원'으로 표기되어 있으나, 미배당 시 인수 가능성을 고려하여 입찰가 산정 시 이를 감안해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 보수적인 접근으로 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 194,400,000원 ~ 216,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.