나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [9] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경1887 (9)

2.2. 소재지

대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 7층703호

2.3. 용도

오피스텔 및 사무소

2.4. 감정가

276,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 25.47㎡ (약 7.7평)

* 건물면적: 78.13㎡ (약 23.6평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.9. 특이사항

유동화물건

2.10. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 전유부: 7층 703호 (면적 78.13㎡)

* 사용승인일: 2021-01-07

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 도로 관련: 소로1류(폭10m~12m), 중로2류(폭15m~20m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-01-15 / 이보람

* 근저당권: 2021-01-15 / 대전동부새마을금고 (채권액 1,704,000,000원) - 말소기준 권리

* 압류: 2024-10-17 / 중구(대전광역시)

* 임의경매개시결정: 2025-03-12 / 채권자: 대전동부 (사건번호 2025타경1887)

* 등기부채권 총액: 1,704,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (703호)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 권리분석 의견:

임차인 이 은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원이므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 경매 절차상 일반적인 경우라면 임차인은 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나 일부 회수하게 되며, 회수하지 못한 금액이 있을 경우 대항력이 없다면 매수인에게 인수되지 않습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (제시된 정보 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

5. 상권분석

5.1. 주위 환경

근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

5.2. 인근 시설

* 교육시설: 버드내초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 대전 유천동 일대는 로컬 상권으로, 주변에 중소형 마트, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 심각한 수준의 혐오시설은 감지되지 않았습니다. 다만, 모든 지역은 지속적인 변화가 가능하므로 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의성

버드내초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 주변 상권의 발달 수준을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 무리 없이 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

6.2. 업무 환경

해당 물건은 오피스텔 및 사무소 용도로 이용되고 있어, 소규모 사업장이나 법인 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화전문회사가 채권을 보유하거나 소유권을 관리하는 경우 일반 경매 물건보다 절차의 복잡성이 증가하거나 특정 정보 획득에 어려움이 있을 수 있습니다.

7.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금이 0원이므로 매수인의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 건물 전체의 관리 상태, 설비의 수명 및 유지보수 필요성 등은 직접 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 2억 7,600만원입니다. 본건은 버드내초등학교 인근에 자리하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준 권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 인지해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적 임대 수익 기대: 오피스텔 및 사무실 겸용으로 사용 가능한 본건은 지역 내에서 안정적인 수요를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 합리적 가격 가능성: 감정가 대비 현 시세 분석을 통해 잠재적인 시세 차익 또는 높은 임대 수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (시세 조사 필요)

* 초등학교 인근 입지: 교육 환경을 중요하게 생각하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 면적: 전용면적 78.13㎡ (약 23.6평)

* 시세 분석 (추정):

현 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 지역 유사 오피스텔의 평당 시세는 일반적으로 500만원~700만원 수준으로 파악됩니다.

이를 전용면적 23.6평에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 1억 1,800만원 (23.6평 * 500만원) ~ 1억 6,520만원 (23.6평 * 700만원) 수준으로 추정됩니다.

이는 현재 감정가 2억 7,600만원과는 상당한 차이를 보입니다.

향후 임대 수요, 공실률, 건물 관리 상태, 개별 매물의 상태 등을 종합적으로 고려하여 현장 답사 후 상세한 시세 조사를 반드시 수행해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 낙찰 가능성이 높은 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 경우, 유찰을 거듭할 가능성이 있으며, 실제 낙찰가는 시세를 반영하여 감정가보다 낮게 형성될 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면, 유사 물건의 실제 거래 사례 및 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 약 1억 9,320만원 (276,000,000원 * 0.7) ~ 2억 2,080만원 (276,000,000원 * 0.8) 범위를 고려할 수 있으나, 이는 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

핵심은 시세 조사와 현장 답사를 통해 실제 가치를 정확히 파악하는 것입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.