나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [12] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (12)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39, 토르 8층 803호

건물용도: 오피스텔 및 사무소

감정가: 276,000,000원

토지면적: 25.47㎡ (약 7.71평)

토지지분: 25.4661㎡ (약 7.71평)

건물면적: 78.13㎡ (약 23.63평)

건물지분: 78.128㎡ (약 23.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이보람 (2021-01-15)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (채권 최고액 1,704,000,000원) (2021-01-15)

* 임의경매 개시 결정: 대전지방법원 (2025타경1887) (2025-03-12)

등기부채권 총액은 1,704,000,000원입니다.

임차인 현황:

* (803호) 고지영

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-02-17

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 권리분석 의견: 미배당 보증금 매수인 인수

* (803호) 김홍진

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-02-17

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 권리분석 의견: 미배당 보증금 매수인 인수

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

권리분석 상 '미배당 보증금 매수인 인수' 의견이 있으나, 임차인들의 대항력이 없는 점을 감안할 때, 낙찰 후 최종 배당 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 않는 경우에 한해 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이는 배당 과정에서의 변동 여부를 면밀히 확인해야 함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 유천동 지역은 다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼합된 상권입니다.

인근 지역은 비교적 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 오피스텔 및 사무실 이용에 적합한 환경을 제공합니다.

주요 상업 시설 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버드내초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

임차인의 '미배당 보증금 매수인 인수' 의견은 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 비록 대항력은 없으나, 최종 배당 순위에 따라 잔여 보증금이 발생할 경우 이를 인수해야 할 수 있으므로, 배당표 확인 및 법원 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 지역에 혐오시설이나 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 검색 결과 상 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 유천동에 위치한 본 오피스텔은 접근성 좋은 입지와 기본적인 편의시설이 잘 갖춰진 곳에 자리하고 있습니다.

건물 자체는 업무시설 및 오피스텔로 활용 가능하며, 비교적 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성에 대한 권리분석 의견은 향후 명도 및 권리관계 정리 시 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 시내 중심부와 인접하여 교통 및 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 및 사무실 용도로 활용 가능하며, 주변 상권의 활성화로 임대 수요 확보 잠재력이 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 개발 계획 등이 확인될 경우, 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원입니다.

하지만, 유사 면적의 오피스텔 매매 시세 조사 결과, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

주변 지역의 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 대략 1억 5천만원에서 2억 3천만원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

또한, 채권 총액 17억 4백만원과 임차인 보증금 4억원을 고려할 때, 낙찰 후 인수할 보증금이 0원이라고 하더라도 채권액이 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10~15% 낮은 범위에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 관계 및 임차인 관련 사항을 철저히 검토한 후, 시장 시세 및 경매 동향을 종합적으로 반영하여 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.