나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [6] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층603호

용도: 오피스텔

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

건물면적: 78.13㎡ (약 23.63평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 276,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구(2018-05-10), 소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30), 중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 이보람이며, 접수일자 2021년 1월 15일자로 근저당권이 대전동부새마을금고에 설정되어 있습니다. 또한, 2024년 10월 17일 중구(대전광역시)의 압류가 있었으며, 2025년 3월 12일 대전지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1887)이 등기되었습니다. 2025년 3월 31일에는 남지은외 1명 명의의 주택임차권(180,000,000원)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 1,884,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 603호에 거주하는 임차인으로 남 와 임 가 각 180,000,000원의 보증금(차임 0원)으로 2021년 4월 9일 전입(사업자등록)하였으며, 2021년 3월 26일자로 확정일자를 받았습니다. 하지만, 제공된 임차인 정보상 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인들의 '대항력 없음' 표시를 기준으로 판단할 때, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대전광역시 중구 유천동 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 도심 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 유동인구 및 상주인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

본건 주변에는 다양한 소매점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 거주 및 업무 활동에 편리합니다. 또한, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달하여 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

본건에서 가까운 거리에 버드내초등학교가 위치하고 있어 자녀를 둔 세대에게 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건 등기부상 총 채무액(근저당, 압류, 임의경매 등)은 약 18억 8천만원으로 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다. 그러나 이는 임의경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 1억 8천만원이라는 상당한 보증금이 관련된 만큼, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간, 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (이와 관련하여 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.)

6.2. 기타 리스크

본건은 유동화 물건(Securitized property)으로, 일반 경매 물건보다 거래 구조가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 요약

대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔인 본건은 감정가 2억 7,600만원으로 경매에 나왔습니다. 버드내초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나 보증금 관련 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

7.2. 장단점

장점:

* 대전 도심 접근성이 용이한 위치

* 교통 및 생활 편의시설 이용 편리

* 교육시설(버드내초등학교) 인접

단점:

* 유동화 물건으로서의 복잡성 가능성

* 임차인 보증금 관련 잠재적 명도 리스크

* 시세 대비 높은 감정가

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 안정적인 주거 및 상업 수요가 예상되는 지역에 위치

* 오피스텔 및 사무실로 활용 가능한 다목적 건물

8.2. 활용 방안

* 장기 임대를 통한 안정적인 월세 수익 확보

* 향후 시세 상승 시 매도를 통한 자본 이득 실현

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 대전광역시 중구 유천동 지역에서 거래된 유사 면적(약 75㎡) 오피스텔의 매매가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준으로 파악되고 있습니다. 이는 1㎡당 약 220만원에서 250만원 선에 해당합니다. 본건의 감정가 2억 7,600만원은 이러한 조사된 최근 시세 범위보다 상당히 높은 수준으로, 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이가 존재할 가능성이 있습니다.

9.2. 권리 분석 반영

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자의 권리 확보 및 명도 용이성 측면에서 긍정적이며, 입찰가 산정에 있어 중요한 요소입니다.

9.3. 최종 제안

현재 파악되는 시세 수준을 고려할 때, 본건의 감정가(2억 7,600만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 현재 시세 범위(약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원)와 감정가 사이의 괴리를 신중하게 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 2억 1천만원 범위 내에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 시세 대비 높은 감정가를 고려하여 무리한 입찰보다는 현 시세와 경매 경쟁 상황을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (본 제안은 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 답사 및 추가적인 법률·세무 상담을 통해 최종적인 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.