나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [8] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (8)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39, 7층 702호 (토르)

건물명: 토르

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내

용도: 오피스텔 및 사무소

준공일: 2021년 1월 7일

1.2. 면적

토지 면적: 16.73㎡ (약 5.06평) / 토지 지분: 16.7325㎡

건물 면적: 51.33㎡ (약 15.53평) / 건물 지분: 51.3339㎡

전용 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 191,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 이보람 (2021-01-15)

근저당: 대전동부새마을금고 (1,704,000,000원, 2021-01-15)

임의경매 개시결정: 대전동부 (2025-03-12, 사건번호 2025타경1887)

주택임차권: 권혜인 (130,000,000원, 2025-04-02 등기)

등기부 채권 총액: 1,834,000,000원

3.2. 임차인현황

(702) 권혜인

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-03-03

확정일자: 2021-02-05

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

(702) 이민호

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-03-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

임차인 권혜인의 경우, 전입일자(2021-03-03)가 근저당 설정일(2021-01-15)보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 판단됨. 다만, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 특이사항이 있으므로, 배당 순위에 따라 인수될 보증금이 있는지 면밀히 확인해야 함.

임차인 이민호의 경우 보증금 및 관련 정보가 미상이므로 주의가 필요함.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 근저당, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 권혜인의 보증금 중 인수되는 금액이 있을 수 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 유천동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳임.

주변에 버드내초등학교가 있어 가족 단위 거주 수요도 있을 것으로 예상됨.

4.2. 주변 시설

본건 인근에 버드내초등학교, 버드내마을아파트, 유천초등학교 등이 소재하여 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 편임.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 편의시설 접근성이 좋음.

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 오피스텔/사무실 용도의 특성상 임대 수요에 영향을 줄 수 있는 지역적 요인이 있는지 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 소규모 상점, 식당 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

버드내초등학교가 도보 거리에 있어 초등 교육 접근성이 양호함.

유천초등학교 등 기타 교육 시설도 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등이 관련될 수 있어 거래 구조가 다소 복잡할 수 있음.

6.2. 권리 인수 가능성

임차인 권혜인의 보증금 130,000,000원에 대해 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 메모가 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상반된 정보임. 배당표 및 관련 자료를 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 함. 만약 인수될 보증금이 있다면 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 최우선적으로 검토해야 할 사항임.

6.3. 주변 혐오시설

본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 오피스텔/사무실 용도의 특성상 임대 수요에 영향을 줄 수 있는 지역적 요인이 있는지 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 입지에 소재함.

건물은 비교적 신축(2021년 준공)이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있음.

권리분석상 임차인 권혜인의 보증금 인수 관련하여 불확실한 부분이 존재하므로, 명확한 확인 없이는 투자에 신중해야 함.

유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 특이사항임.

8. 투자 포인트

주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

초등학교 인근 위치로 가족 단위 임차인 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석을 위한 추가 조사 필요:

본건과 유사한 조건(면적, 층수, 위치, 건축연도)의 오피스텔 매매 및 전월세 시세 조사가 선행되어야 함.

특히, '토르' 오피스텔의 최근 실거래가나 유사 건물군(예: 인근 오피스텔)의 평균 평단가, 임대 수익률 등을 파악하여 예상 투자수익률을 계산해야 함.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 부동산 전문가 상담을 통한 시장 조사를 필수적으로 수행해야 함.

보수적 접근:

인수될 권리가 없다는 가정 하에, 감정가(191,000,000원)를 기준으로 향후 시장 상황 및 본건의 임대 수요 등을 고려하여 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있음. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 상세한 시세 분석 결과에 따라 달라져야 함.

예상 입찰가 범위 (참고용): 약 133,700,000원 ~ 152,800,000원.

이는 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 전제로 한 것이며, 권혜인 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있음을 유의해야 함.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (8)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39, 7층 702호 (토르)

건물명: 토르

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내

용도: 오피스텔 및 사무소

준공일: 2021년 1월 7일

1.2. 면적

토지 면적: 16.73㎡ (약 5.06평) / 토지 지분: 16.7325㎡

건물 면적: 51.33㎡ (약 15.53평) / 건물 지분: 51.3339㎡

전용 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 191,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 이보람 (2021-01-15)

근저당: 대전동부새마을금고 (1,704,000,000원, 2021-01-15)

임의경매 개시결정: 대전동부 (2025-03-12, 사건번호 2025타경1887)

주택임차권: 권혜인 (130,000,000원, 2025-04-02 등기)

등기부 채권 총액: 1,834,000,000원

3.2. 임차인현황

(702) 권혜인

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-03-03

확정일자: 2021-02-05

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

(702) 이민호

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-03-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

임차인 권혜인의 경우, 전입일자(2021-03-03)가 근저당 설정일(2021-01-15)보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 판단됨. 다만, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 특이사항이 있으므로, 배당 순위에 따라 인수될 보증금이 있는지 면밀히 확인해야 함.

임차인 이민호의 경우 보증금 및 관련 정보가 미상이므로 주의가 필요함.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 근저당, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 권혜인의 보증금 중 인수되는 금액이 있을 수 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 유천동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳임.

주변에 버드내초등학교가 있어 가족 단위 거주 수요도 있을 것으로 예상됨.

4.2. 주변 시설

본건 인근에 버드내초등학교, 버드내마을아파트, 유천초등학교 등이 소재하여 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 편임.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 편의시설 접근성이 좋음.

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 오피스텔/사무실 용도의 특성상 임대 수요에 영향을 줄 수 있는 지역적 요인이 있는지 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 소규모 상점, 식당 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

버드내초등학교가 도보 거리에 있어 초등 교육 접근성이 양호함.

유천초등학교 등 기타 교육 시설도 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등이 관련될 수 있어 거래 구조가 다소 복잡할 수 있음.

6.2. 권리 인수 가능성

임차인 권혜인의 보증금 130,000,000원에 대해 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 메모가 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상반된 정보임. 배당표 및 관련 자료를 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 함. 만약 인수될 보증금이 있다면 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 최우선적으로 검토해야 할 사항임.

6.3. 주변 혐오시설

본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 오피스텔/사무실 용도의 특성상 임대 수요에 영향을 줄 수 있는 지역적 요인이 있는지 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 입지에 소재함.

건물은 비교적 신축(2021년 준공)이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있음.

권리분석상 임차인 권혜인의 보증금 인수 관련하여 불확실한 부분이 존재하므로, 명확한 확인 없이는 투자에 신중해야 함.

유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 특이사항임.

8. 투자 포인트

주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

초등학교 인근 위치로 가족 단위 임차인 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석을 위한 추가 조사 필요:

본건과 유사한 조건(면적, 층수, 위치, 건축연도)의 오피스텔 매매 및 전월세 시세 조사가 선행되어야 함.

특히, '토르' 오피스텔의 최근 실거래가나 유사 건물군(예: 인근 오피스텔)의 평균 평단가, 임대 수익률 등을 파악하여 예상 투자수익률을 계산해야 함.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 부동산 전문가 상담을 통한 시장 조사를 필수적으로 수행해야 함.

보수적 접근:

인수될 권리가 없다는 가정 하에, 감정가(191,000,000원)를 기준으로 향후 시장 상황 및 본건의 임대 수요 등을 고려하여 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있음. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 상세한 시세 분석 결과에 따라 달라져야 함.

예상 입찰가 범위 (참고용): 약 133,700,000원 ~ 152,800,000원.

이는 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 전제로 한 것이며, 권혜인 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.