나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [7] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (7)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

건물면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 9층 건물 내 7층 701호, 사용승인일 2021년 01월 07일

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건은 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구에 해당합니다. 또한, 소로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

주변으로 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 상 채권 총액은 1,954,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이보람 (2021-01-15)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (채권액 1,704,000,000원, 2021-01-15)

* 압류: 중구 (2024-10-17)

* 임의경매: 대전동부 (2025-03-12, 본건 경매 개시)

임차인 현황:

* 류나윤 (701호)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2023-05-19

확정일자: 2023-05-12

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수 대상입니다.

* 유승수 (701호)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024-08-30

확정일자: 2024-08-30

배당신고일자: 2025-04-21

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수 대상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중구 유천동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 버드내초등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권이 형성될 수 있습니다.

근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 수요는 뒷받침될 것으로 보입니다.

오피스텔 및 사무소 용도로 이용 중이며, 주변 건물들도 유사한 용도로 활용되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 버드내초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 진입 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 환경이 근린생활시설 및 주택가로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 부담: 등기부채권 총액(1,954,000,000원)이 감정가(216,000,000원)를 훨씬 초과하여 부동산 가치 대비 부채 비율이 매우 높은 상태입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가율 하락이나 유찰로 이어질 가능성이 있습니다.

* 임차인 인수 보증금: 두 명의 임차인으로부터 총 250,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 구체적인 정보가 없어 실제 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 상황으로, 부동산 자체의 가치보다 부채가 훨씬 많은 '부동산 깡통' 물건에 해당합니다.

또한, 임차인들의 보증금 총 250,000,000원을 낙찰 후 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 상당히 높아지게 됩니다.

이러한 높은 부채 부담과 인수해야 할 임차인 보증금을 고려할 때, 투자 수익을 기대하기 어려운 상황으로 판단됩니다.

경매 진행 시 유찰 가능성이 높으며, 설령 낙찰된다 하더라도 상당한 손실이 예상되는 고위험 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 낙찰가 가능성: 막대한 채무 부담으로 인해 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 추가 개발 가능성: 향후 지역 개발이나 재건축 등 도시 재생 사업이 진행될 경우 가치 상승의 잠재력은 존재할 수 있으나, 현재로서는 단기 투자 관점에서 접근하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원이나, 등기부채권 총액이 1,954,000,000원에 달하며 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 250,000,000원임을 감안할 때, 현 시세(유사 물건 매매가 약 210,000,000원~230,000,000원 선으로 추정) 대비 부채가 과도한 상황입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 물건의 시장 가치에서 매각으로 소멸되는 권리(등기부채권 총액)를 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 그러나 이 경우 산정되는 입찰가는 음수값이 되어 현실적으로 적용하기 어렵습니다.

따라서, 이러한 과도한 부채 상황을 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 86,400,000원 (감정가의 약 40% 수준)

총 예상 취득 비용: 86,400,000원(입찰가) + 250,000,000원(인수 보증금) = 336,400,000원

이는 감정가 대비 약 120,000,000원 이상의 손실이 예상되는 금액입니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.