나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [5] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (5)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층602호

건물명: 토르

준공일: 2021년 1월 7일

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층

해당 층: 6층

전용 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

토지 지분: 16.73㎡ (약 5.06평)

건물 연면적: 1875.82㎡ (약 567.49평)

토지 면적: 421.4㎡ (약 127.49평)

건폐율: 65.54%

용적률: 422.9%

주차 대수: 18대 (내부 기계식)

감정가: 191,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본 건물은 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 정방형의 평지로 오피스텔 및 사무소 부지로 이용 중입니다. 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭10m~12m), 중로2류(폭15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 15일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(채권액 1,704,000,000원)입니다. 이후 2025년 3월 12일 접수된 채권자 대전동부의 임의경매 개시결정(사건번호 2025타경1887)이 존재합니다. 등기부채권 총액은 1,704,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조 (602호)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 2일

* 확정일자: 2021년 1월 26일

* 배당신고일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 없음

권리분석 상 특이사항으로 '미배당 보증금 매수인 인수'라고 기재되어 있으나, 임차인 조미옥에게 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 상호 모순적인 정보입니다. 다만, 전입세대 열람 내역 상 2021년 2월 15일 김홍진 세대도 등록되어 있다는 정보가 있으나, 제공된 정보에는 조미옥 외 임차인 정보가 명확히 명시되지 않았습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

유천동 일대는 과거 홍등가 이미지를 가지고 있었으나, 현재는 도시재생사업 및 다수의 정비사업(재개발, 가로주택사업, 소규모주택정비 관리계획 등)이 활발히 추진되며 신흥 주거 및 상업 타운으로 변화하고 있습니다. 특히, 대전 도시철도 2호선 유천역(2028년 개통 예정)이 예정되어 있어 교통망 개선에 대한 기대감이 높습니다. 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 주변에 새로운 주상복합 단지 건설 계획도 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남동측 인근에 버드내초등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 향후 대전 도시철도 2호선 유천역 및 버드내네거리역이 개통될 예정입니다.

* 주거 및 편의시설: 오피스텔 및 업무시설로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

* 건축물 상태: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다. 기본적인 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리분석상 모호성: 임차인 조미옥에게 대항력이 없음에도 불구하고 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 문구가 있어, 추가적인 권리관계 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

* 과거 지역 이미지: 유천동 일대는 과거 홍등가 지역으로 인식되었던 바 있으며, 이러한 이미지가 완전히 해소되기까지 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 현재 활발한 도시재생 사업으로 긍정적인 변화가 기대됩니다.

* 주차 시설: 총 18대의 내부 기계식 주차 공간은 건물 규모 대비 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)로, 대전광역시 중구 유천동의 도시재생 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승이 기대되는 오피스텔입니다. 버드내초등학교 인근에 위치하며, 향후 개통 예정인 도시철도 2호선으로 교통 편의성이 증대될 전망입니다. 그러나 권리분석 상 임차인 관련 명확하지 않은 정보와 '매수인 인수' 문구는 잠재적 위험 요소로, 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 분석한다면, 지역 개발 잠재력을 고려한 투자 기회를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 지역 개발: 유천동 일대의 다수 정비 사업 및 도시재생 프로젝트는 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 교통망 개선: 대전 도시철도 2호선 신설 계획은 본건의 접근성을 높여줄 것입니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 191,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 것으로 계산될 경우, 입찰가는 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 최근 주변 신축 오피스텔의 분양가 및 유사 오피스텔의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건은 건물의 신축 연도와 향후 지역 개발 잠재력을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

다만, 권리분석 상 임차인 관련 불명확한 인수 조항이 존재하므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담을 통해 명확한 권리 분석 및 명도 가능성을 재확인하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.