나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [3] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (3)

* 소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

* 토지지분: 25.4661㎡ (약 7.70평)

* 건물면적: 78.13㎡ (약 23.63평)

* 건물지분: 78.128㎡ (약 23.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제503호이며, 외벽은 판넬 및 화강석, 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 이용상태: 본건은 오피스텔 및 사무소로 이용 중입니다. (건축물대장상 업무시설)

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 이보람 (2021-01-15)

* 근저당권: 대전동부새마을금고 (1,704,000,000원, 2021-01-15)

* 압류: 중구 (2024-10-17)

* 주택임차권: 최유리 외 1명 (160,000,000원, 2025-03-07)

* 임의경매: 대전동부 (2025-03-12, 본건)

* 총 등기부채권액: 1,864,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (503호)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 최 (503호)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건 등기부상 채권 총액은 1,864,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 임차인들은 대항력이 없으나, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 권리분석 소견이 있으므로, 경매 배당 결과에 따라 잔여 보증금이 발생할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 유천동 일대는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 전형적인 도심 주거 및 상업 복합 지역입니다. 대규모 상업지구는 아니지만, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: '버드내초등학교'가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 경매 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인들의 대항력은 없으나 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 존재하여, 배당 결과에 따라 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 표시됨)

* 압류: 지방자치단체(중구)의 압류가 존재하여, 세금 체납 등의 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 함께 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의 접근성: 버스 정류장 인근에 위치하며, 초등학교가 가까이 있어 실거주 또는 임대 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 업무시설 용도: 사무실로 활용 가능하여 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 유동화 물건의 특성상, 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 276,000,000원입니다.

* 유사 물건인 '토르 7층701호'가 과거 경매에서 약 220,000,000원의 입찰가를 기록한 사례가 있습니다.

* 본건은 5층으로, 7층보다 높은 층은 아니므로 이를 감안해야 합니다.

* 또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 가격 변동성이 클 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

* 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하여 210,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.