나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [2] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경1887 (2)호 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (2)

* 소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39, 토르 5층 502호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호

* 용도: 오피스텔 및 사무소

* 감정가: 191,000,000원

* 면적 정보:

* 토지 면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 토르

* 건축물 용도: 업무시설 (공동주택 외 2)

* 건축물 사용승인일: 2021년 01월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재하며, '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

* 도시계획: 소로1류(폭10m~12m), 중로2류(폭15m~20m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

* 등기부채권 총액: 1,704,000,000원

* 최선순위 말소기준권리: 을1 (근저당, 대전동부새마을금고, 2021-01-15 접수, 1,704,000,000원)

* 소유권 보존: 이보람 (2021-01-15)

* 임의경매 개시결정: 대전동부 (2025-03-12 접수, 2025타경1887)

* 주택임차권: 정택순 (2025-11-19 접수, 100,000,000원, 사업일자 2021-12-27, 확정일자 2021-11-17)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-27

* 확정일자: 2021-11-17

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수. 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리관계 총평

* 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 정 은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였고 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 중구 유천동은 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 상권으로 판단됩니다.

* 오피스텔 및 사무소로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 직장인 및 소규모 사업체 수요를 기대할 수 있습니다.

* 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 버드내초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 달리 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 명도 과정이나 권리관계 확인 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없는 임차인으로 파악되었으나, 낙찰 후 점유 이전이나 명도 관련 절차에서 추가적인 확인 및 소통이 요구될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔/사무소 건물로, 버드내초등학교 인근의 일반상업지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 건물은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차인(정 )은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, '유동화 물건'이라는 특이사항과 함께, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 지역의 업무시설(오피스텔/사무소) 경매 물건입니다.

* 주변 학교 및 근린생활시설 등 생활 인프라 접근이 용이합니다.

* 최근 건물 준공 연도로 비교적 신축에 속합니다.

* 권리관계상 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다 (단, 유동화 물건 특수성 고려).

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 191,000,000원입니다.

* 현재 제공된 정보에는 직접적인 시세 자료가 포함되어 있지 않으므로, 현 시세 파악을 위한 추가적인 외부 조사가 반드시 필요합니다.

* 시세 분석을 위해 인근 지역의 오피스텔/사무소 매매 사례, 실거래가, 유사 경매 물건 낙찰가 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

* (가상 시세 분석) 인근 유사 면적(약 15.53평)의 오피스텔/사무소의 평당 시세를 약 1,200만원 ~ 1,500만원으로 가정할 경우, 예상 시세 범위는 약 186,360,000원 ~ 232,950,000원으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 유동화 물건의 특성 및 명도 리스크 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.