나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1887 [4] 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '버드내초등학교'남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제501호 외 13개호로서,
외벽 : 판넬 및 화강석, 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 오피스텔 및 사무소임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로, 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구(2018-05-10),
소로1류(폭10m~12m)(2023-03-30)(소로1-유천8호선)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2023-09-25)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1887 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 216,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층 601호

신주소: 대전광역시 중구 유천로47번길 68 (유천동)

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택 외)

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

건물면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 601호

준공일: 2021년 01월 07일 (사용승인일 기준)

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재하며, '버드내초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 정방형의 평지로서 오피스텔 및 사무소 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권보존: 이보람 (2021-01-15)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (1,704,000,000원, 2021-01-15)

* 주택임차권: 홍혜린 (135,000,000원, 2025-03-10)

* 임의경매: 대전지방법원 2025타경1887 (2025-03-12)

등기부채권 총액: 1,839,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-25

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

* 임차인 홍 은 대항력이 없습니다. [cite:data]

* 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:data]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다. [cite:data]

* 말소기준권리: 근저당권 (대전동부새마을금고, 2021-01-15 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대전광역시 중구 유천동은 서남부터미널과 유천종합시장 등이 위치하여 과거부터 상업 기능이 발달한 지역입니다. 최근에는 구도심 상권의 활성화 노력과 함께 성심당, 한화이글스 등 특정 시설을 중심으로 한 '목적형 방문' 트렌드에 힘입어 중구 지역 상권이 주목받고 있습니다. 본건이 위치한 유천로 일대는 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 소매점 및 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교통: 대전서남부터미널이 인근에 위치하여 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 생활: 버드내초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 버드내초등학교와 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 근린시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등으로 기초자산이 편입되어 관리될 수 있음을 의미합니다. 일반적으로 유동화 과정에서 권리관계가 복잡해질 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 높은 채무 총액

본건의 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준(약 18.4억원)으로, 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행 상황을 보여줍니다. 그러나 이는 경매 절차의 원인이 되는 사항으로, 매수인이 인수하는 권리에는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 오피스텔로, 버드내초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하며, 상업 지역에 속해 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적은 물건입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 이는 경매 절차 자체에 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 유천동은 대전 서남부 지역의 교통 요충지이며, 유천종합시장 등 상업 시설이 밀집하여 유동인구가 많은 지역입니다.

* 버드내초등학교와 인접하여 주거 환경이 안정적이며, 일반상업지역으로 상가 및 사무실 용도로도 활용 가치가 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 리스크가 매우 낮습니다.

* 감정가가 216,000,000원으로 책정되어 있으며, 현재 시세를 고려한 합리적인 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다. 주변 지역의 유사 오피스텔 거래 사례 및 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점, 유동화 물건이라는 특수성에도 불구하고 권리상 문제는 없는 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 입찰가를 산정해야 하겠으나, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.