나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3538 [4] 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층에이107호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 대전복용초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 건설중 인 아파트단지, 근린생활시설, 자동차매매센터, 디오토몰, 하천, 북동측후면 기존마을, 농 경지등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 승강장, 유성대로, 근거리에 고속도로IC 등이 소재하며 지식산업센타로서의 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지하1층~지상16층건(사용승인일:2022.11.10)내
제3층 에프322호, 제4층 에프407호, 제1층 에이106호, 제1층 에이107호로서
외벽 : 외장석재, 복합패널, 커튼월, 칼라반사페어글래스등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트, 새시유리 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 기호(3,4)는 공실상태로 탐문되고 기호(1,2)는 내부이용구조 미확인상태임.

설비내역

위생설비 및 소방설비(소화전,소화경보,스프링클러 등), 승강기설비(승객, 화물용), 에스컬 레이터설비, 수전설비, 비상발전설비, 공조설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 공장(지식산업센터) 및 공동주택(기
숙사),근린생활시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 단지 남서측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 내부구조및설비, 이용상태, 현상
등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 인근탐문조사
등에 의하였는바 본건 진행시 별도확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3538 (4)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층 에이107호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

감정가: 325,000,000원

토지면적: 16.02㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0197㎡ (약 4.85평)

건물면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

건물지분: 46.62㎡ (약 14.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

건축물 사용승인일: 2022년 11월 10일

건물 층수: 지하 1층 ~ 지상 16층 (본건은 1층 위치)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 대전복용초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 건설 중인 아파트 단지, 근린생활시설, 자동차매매센터, 디오토몰, 하천, 기존 마을, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 유성대로가 위치해 있습니다. 또한, 근거리 고속도로 IC 접근이 가능하여 교통이 편리한 편입니다. 지식산업센터로서의 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로상태

토지는 부정형으로, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 건물 단지 남서측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 현황

집합건물 등기부상 현재까지의 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2024-01-05, 권리자: 박종민)

- 국민은행 근저당 (채권액 372,000,000원, 2024-01-05 접수, 말소기준권리)

- 북대전세무서장 압류 (2024-12-12 접수, 말소)

- 국민은행 임의경매 (채권액 923,412,715원, 2025-05-21 접수, 말소)

등기부채권 총액은 372,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 정보는 없으나, 임대 관계가 미상이므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 대전 도안 더리브 시그니처는 복합 지식산업센터로, 자체 상업시설을 포함하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 자동차매매센터(디오토몰) 등이 위치하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 업종 및 이용 현황

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 건물 내에는 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등 복합 용도로 활용되고 있습니다.

주변 지역은 신규 아파트 단지 건설, 도시 개발 등으로 활성화될 잠재력이 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 소각장, 도축장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성

가장 가까운 교육 시설로는 대전복용초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

대형 마트, 백화점, 행정 시설 등은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치하여 이용 가능합니다.

또한, 대규모 갑천호수공원(예정) 및 자연공원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통 인프라

도안 IC(현충원) 예정과 도시철도 2호선 트램 개통 예정 등 교통 인프라 개선이 기대됩니다.

유성 IC와 서대전 IC가 약 10분 거리에 위치하여 고속도로 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 금융기관의 부실채권 정리 차원에서 진행되는 경매로, 투자 및 관리 주체의 변경 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 이용 상태: 감정평가 요약에 따르면 일부 호실은 공실 상태로 탐문되었으며, 일부 호실은 내부 이용 구조 확인이 어려운 상태입니다. 이는 명도 및 활용에 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 용도: 본건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 그러나 건물 자체는 지식산업센터, 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다. 실제 사용 목적과 공부상의 용도 일치 여부 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 신축 건물 대비 빠른 경매 진행: 2022년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 단기간 내 경매가 진행되고 있다는 점은 잠재적 불안 요소로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 대전 도안 더리브 시그니처는 비교적 신축 연면적을 가진 복합 용도의 지식산업센터입니다. 편리한 교통망과 인근 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 일부 호실의 공실 및 내부 구조 미확인 상태, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 복합 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 설계를 갖추고 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 다양한 업종 유치 및 활용이 가능합니다.

* 교통 및 인프라 개선 기대: 도안지구 개발에 따른 교통망 확충(트램 예정 등) 및 주변 신도시 인프라 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 325,000,000원을 기준으로, 위에서 분석된 물건의 장단점, 시장 상황, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 심층적인 시세 조사 및 현장 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.