나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3506 [2] 세종특별자치시 장군면 금암리 302-22 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2,3
본건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 소재 ""금암2리 마을회관"" 북서측 인근에 소재
하는 토지로서, 본건 주위는 농경지역으로서 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 단독주
택 및 근린생활시설이 일부 혼재 되어 있는 등 주위환경은 보통시됨.

기호4,5,6
본건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 소재 ""금암2리 마을회관"" 북동측 인근에 소재
하는 토지로서, 본건 주위는 전원주택단지로서 전원주택이 주를 이루며, 카페 등 근린생활
시설이 혼재하는 등이 혼재 되어 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 대체로 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통
상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,3 부정형,완경사의 토지로서 경계구분없이 대체로 ""전""으로 이용중이며, 기호4,6
토지는 대체로 사다리,완경사의 주거나지이며, 기호5토지는 현황도로임.

인접 도로상태

본건 기호2,3,4,5 토지는 포장도로를 통해 자동차통행이 가능하나, 기호1토지는 기호2토지,
기호6토지는 기호4토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 소하천구역(사기천)

기호2,3
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부)


기호4,6
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역

기호5
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역
접도구역

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(㉠,정자),제시외 관정(㉡) 및 제시외 수목(약400주)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호2,3토지 및 인접토지상(지적도 참조)에 소유자미상의 비닐하우스
1개동이 소재하며, 이동이 가능한 시설(트렘블린(기호3지상),계사(기호2,3지상),간이화장실
(기호2지상),컨테이너(기호4지상))은 평가에서 제외하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 5 현황 도로이며, 지분에 대한 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3506 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 302-22

* 용도: 대지

* 감정가: 1,141,435,000원

* 토지면적: 1743.00㎡ (약 527.25평)

* 토지지분: 1062㎡ (약 321.25평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (1062㎡/1743㎡)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유성새마을금고 (근저당권자)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 5 현황 도로이며, 지분에 대한 매각임.

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 장군면 금암리 소재, "금암2리 마을회관" 북서측 또는 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경:

* 기호 1,2,3 토지 주변은 농경지역으로 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 기호 4,5,6 토지 주변은 전원주택 단지로, 전원주택이 주를 이루고 카페 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 대체로 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1,2,3 토지는 부정형, 완경사의 토지로서 경계 구분 없이 대체로 '전'으로 이용 중입니다.

* 기호 4,6 토지는 대체로 사다리형, 완경사의 주거나지입니다.

* 기호 5 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호 2,3,4,5 토지는 포장도로를 통해 자동차 통행이 가능합니다. 기호 1 토지는 기호 2 토지를 통해, 기호 6 토지는 기호 4 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 소하천구역(사기천)

* 기호 2,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부)

* 기호 4,6: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역

* 기호 5: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역, 접도구역

* 제시외 물건: 본건 지상에 제시외 건물(정자), 제시외 관정, 제시외 수목(약 400주)이 소재합니다. (이동 가능한 시설물인 트렘블린, 계사, 간이화장실, 컨테이너는 평가에서 제외되었습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 4일 접수된 유성새마을금고의 근저당권 (을18, 채권최고액 2,700,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑28, 갑29, 갑30, 갑31 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (제공된 등기부요약 상 지상권은 확인되지 않으나, 물건명세서에 명시되어 있어 확인 필요).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 2,776,855,520원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 세종특별자치시 장군면 금암리 지역은 전반적으로 농경지, 임야, 단독주택, 전원주택 단지 및 일부 근린생활시설(카페 등)이 혼재된 지역으로 분석됩니다.

* 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으며, 주거 기능과 소규모 상업 활동이 공존하는 특징을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 소규모 점포 운영에 적합할 수 있습니다.

* 인근에 세종시 공공시설복합단지가 조성되고 있으며, 이는 해당 지역의 잠재적 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서산영덕고속도로 서세종IC가 인근에 있으며, 장기로가 장군면을 관통합니다. 2028년에는 세종IC 개통도 예정되어 있어 교통 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 세종시 동 지역에서는 자동 집하 시스템인 '크린넷'이 운영되나, 읍면 지역은 별도 수거 방식입니다.

* 교육: 장기초등학교가 금암리 인근에 위치해 있습니다. 한국영상대학교도 금암리에 소재합니다.

* 주변 시설: 금암2리 미래마을 조성 사업을 통해 '정원마을' 조성이 목표로 추진되고 있습니다. 또한, 대전공원묘원이 금암리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(1062㎡/1743㎡)만을 매각 대상으로 하므로, 타 지분 소유자와의 관계, 지분 활용 및 처분에 있어 제약과 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현황 도로 포함: 목록 5번 토지가 현황 도로로 매각 대상에 포함되어 있어, 도로의 이용, 통행, 관리 등과 관련한 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임대 관계 및 보증금, 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 비용 발생 또는 법적 분쟁의 위험이 있습니다.

* 제시외 물건: 평가에서 제외된 이동 가능한 시설물(트렘블린, 계사, 간이화장실, 컨테이너) 외에 정자, 관정, 수목 등 현황 지상 물건이 소재하며, 이들의 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건축, 개발, 증축 등 토지 활용 시 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 폐기물 처리 시설 관련 논란: 세종시는 생활폐기물 처리를 위한 친환경종합타운 조성을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 주민 반발 및 행정소송 등의 논란이 있어 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리의 자연 친화적인 환경에 위치하며, 계획관리지역으로서 향후 발전 가능성이 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 그러나 토지 일부 지분 매각, 현황 도로 포함, 임대차 관계 불확실성 등의 명확한 리스크 요소를 안고 있어, 투자 결정에 있어 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

* 특히 지분 매각으로 인한 타 소유자와의 관계 및 협의, 도로 관련 사항은 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시와 인접한 지역으로, 수도권 접근성이 우수하며 지속적인 발전에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

* 주변의 전원주택 단지 조성 및 근린생활시설 혼재로 인해 주거지로서의 가치와 함께 소규모 상업 시설 개발 잠재력을 가집니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규의 완화 또는 개발 계획 수립 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 세종시 공공시설복합단지 개발이 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 권리관계, 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 현황 도로 포함 및 미상 임대차 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 분석과 현장 답사가 필수적입니다. 감정가(1,141,435,000원)는 토지 전체에 대한 평가일 수 있으며, 지분 매각 비율과 추가 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.