나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [20] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (20)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 6층 601호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형))

감정가: 1억 5,500만원

토지 면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.3889㎡

건물 면적: 37.55㎡ (약 11.36평)

건물 지분: 37.5454㎡

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 채권자

더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

제공된 정보만으로는 정확한 말소기준권리를 특정하기 어렵습니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 면밀히 파악해야 합니다. (별도 등기: 갑구 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등, 을구 근저당 등)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등은 일반적인 상황을 기준으로 파악되었습니다.

3.3. 유치권 및 기타 권리 사항

유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 외 미지급금, 금 70,000,000원 외 미지급금에 대하여 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 시설

본건은 도시형생활주택(원룸형) 및 사무소로 이용 가능한 집합건물입니다. 주변에는 다양한 용도의 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 평스라브 지붕 8층 건물(2019년 4월 26일 사용승인)이며, 외벽은 석재 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 본 건물은 일부 사무소와 다수의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다. (본건 601호는 도시형생활주택에 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 옥탑 약 30㎡ 주택 무단 증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단 증축, 계단실-공동창고 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단 대수선, 공동창고-관리사무실 간 내력벽 철거 등 여러 건의 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적인 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 유치권의 불확실성

유한회사 유금으로부터 상당한 금액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소유자가 유치권 문제에 법적으로 휘말릴 가능성이 있습니다.

6.3. 사용승인 관련 복잡성

등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되었으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 집합건축물대장이 작성된 점은 혼란의 여지가 있습니다. 실제 사용승인 여부와 관련된 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이 및 현황 파악 필요성

집합건축물대장상 위반건축물 표기가 상세하며, 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호 30호에서 점유 중인 것으로 탐문되는 등 실제 현황 파악 및 명도가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지 소유권 관련하여 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 별도 등기가 존재하므로 권리관계를 철저히 확인해야 합니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편이나, 다수의 위반건축물 등재, 불분명한 유치권 신고, 소유권 관련 복잡한 등기 사항 등 중대한 법적 및 행정적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형(약 11평)으로 실거주 또는 소액 투자 관점에서 접근이 용이할 수 있습니다.

* 주변에 학교(문창초등학교) 및 생활 편의시설이 존재하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

* 리스크 해소 시, 현재 감정가 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 위반건축물, 유치권의 성립 여부 불확실성, 복잡한 권리관계 등 다수의 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가를 통한 상세한 권리분석, 위반건축물 관련 행정 제재 비용 추산, 유치권 해결 방안 모색 및 비용 산정 등이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 보수적인 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 철저한 사전 조사 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.