나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [6] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동) 3층302호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 04월 26일

건축물 층수: 지하 1층, 지상 8층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.6409㎡ (약 3.82평)

건물 면적 (전용 면적): 38.31㎡ (약 11.59평)

건물 지분: 38.3088㎡ (약 11.59평)

건물 총 연면적 (분양 면적): 1362.98㎡ (약 412.30평)

총 대지 면적: 335㎡ (약 101.34평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상복합지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매는 채권자 더OOOOOOOOOOOOO의 임의경매로, 2025년 02월 19일 개시결정되었습니다. 이 개시결정 등기가 말소기준권리가 되어, 통상적으로 본 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 선순위 권리: 소유권이전청구권가등기(2017.06.01.), 소유권이전청구권가처분(2022.03.21.), 가압류(2019.05.16. 금631,100,000원), 압류(2022.07.29.) 등이 존재합니다. 이러한 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 이 (302호): 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 및 확정일자 2018년 05월 04일. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 본 경매 절차에서 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보를 바탕으로, 경매 절차상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다. 그러나 유치권의 경우 성립 여부가 불분명하며, 그 금액이 매우 크므로 이에 대한 특별한 주의가 요구됩니다.

3.4. 특이 권리사항

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연12% 지연손해금)과 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연12% 지연손해금)에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

집합건축물대장 상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건물은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

문창초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변으로는 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

유한회사 유금으로부터 상당한 금액(7억 원 이상)의 유치권 신고가 되어 있습니다. 해당 유치권의 성립 여부 및 집행 가능성이 불확실하여, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 위반건축물 등재

본 건 건물은 집합건축물대장 상 다음과 같은 위반 건축물로 표기되어 있습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단 증축

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단 증축

* 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단 대수선

* 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

이로 인해 건축법 위반 사항이 존재하며, 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 본건 내부 구조, 설비, 현상, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 건물 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 8층 점유 관련 확인 필요

본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되므로, 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 도심 내 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6천만 원 수준입니다. 그러나 본건은 금액 및 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고와 다수의 건축법상 위반 사항으로 인한 위반건축물 등재라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들은 낙찰 후 인수 가능성이 있는 채무, 명도 저항, 행정적 제재 등의 잠재적 위험으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 권리 분석과 위반 사항 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 엄청난 규모의 유치권과 위반건축물 등 중대한 리스크를 감안할 때, 철저한 권리 조사 및 법적 검토를 통해 유치권 문제를 해결하거나 최소화하고, 위반건축물에 대한 시정 계획을 수립할 수 있다면, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 건축 승인일(2019.04.26) 이후 발생한 위반사항이므로, 원인 규명 및 해결 방안 모색이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 유치권의 성립 여부 및 금액, 위반건축물 시정 비용 등에 대한 정확한 판단 없이는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 유치권(7억 원 이상 추정)과 위반건축물로 인한 잠재적 비용이 매우 크므로, 투자자는 이러한 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 가능성을 평가한 후, 투자 수익률을 고려하여 개별적으로 산정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.