나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [33] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [33] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층804호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층804호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층804호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (33) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (33)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 8층 804호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평) - 전용면적 기준

건물지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 입지입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 문창초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리상 특이사항으로는 유치권이 신고되어 있다는 점입니다. 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

또한, 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 되어 있어 추가적인 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 문창동 일대는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 대전천이 인근에 있어 산책 등 여가 활동을 위한 공간 접근성이 양호할 수 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 번화가와는 다소 거리가 있을 수 있으며, 주변 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

교통: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주거 환경: 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 환경입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 문창초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 건축법상 미사용승인 및 위반건축물: 본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 신규 작성된 집합건축물대장에 등재되었습니다. 더불어, 옥탑 불법 증축, 계단실 및 공동창고 관련 대수선 등 다수의 무단 증축 및 대수선 행위로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 추후 합법적인 사용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

2. 불분명한 유치권: 유한회사 유금으로부터 약 7억 원 이상의 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 채무를 인수하거나 별도의 법적 절차를 통해 해결해야 하는 큰 부담이 될 수 있습니다.

3. 임대관계 미상 및 내부 확인의 어려움: 임대 관계가 명확하지 않고, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 정확히 파악하기 어렵다는 점은 명확한 물건 상태 확인을 어렵게 합니다.

4. 8층 공동창고 및 관리사무소 점유 가능성: 본건 8층의 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 점유 관계 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구의 준수한 입지에 위치하며, 아파트(도시형생활주택)로서의 기본적인 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 못했고, 다수의 위반건축물 사항이 존재하며, 특히 성립 여부가 불분명한 고액의 유치권이 신고되어 있다는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 이러한 법적, 행정적 문제들은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 시간을 요구할 수 있습니다. 따라서 본건은 법률 전문가와의 철저한 상담과 물건에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 제반 문제점을 정확히 파악하고, 잠재적 위험을 감수한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저가 매수 가능성: 높은 위험 부담으로 인해 경쟁이 낮아질 경우, 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

2. 입지 잠재력: 문창초등학교 인근 및 주거/상업 복합 지역으로서의 입지적 가치는 장기적으로 보유 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

3. 문제 해결 시 가치 상승: 위반건축물 관련 행정 조치 이행 및 유치권 분쟁 해결 시, 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음)

*참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 추가적인 검토가 필수적입니다. 특히 위반건축물 및 유치권 문제는 매우 심각한 리스크이므로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.*

법원 정보

대전지방법원 경매9계