나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [33] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (33)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

건물 지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

건물 개요 (집합건축물대장 기준):

주용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택)

총 층수: 8층 (지상 8층, 지하 1층)

사용승인일 (집합건축물대장): 2019.04.26

2. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역입니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

유치권: 유한회사 유금으로부터 총 707,443,536원 및 이자, 70,000,000원 및 이자에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다.

기타 권리: 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 및 을구의 근저당 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상권: 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

건물 이용 현황: 집합건축물대장상 일부 호수는 사무소로, 다수는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 804호는 아파트 용도로 분류됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 문창초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

기타 주변 시설: 주변 지역에 다수의 호텔 및 모텔(호텔 세븐, 루오호텔, 호텔 더리즈, 호텔 썸 등)이 소재하고 있어 해당 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 존재: 유한회사 유금으로부터 거액의 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불투명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 옥탑 무단 증축(약 30㎡ 주택, 약 60㎡ 공동주택) 및 무단 대수선(갑종방화문 철거 후 벽 구획, 내력벽 철거 등)으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 철거 등 시정 명령 대상이 될 수 있습니다.

사용승인 관련 불명확성: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상으로는 2019.04.26. 사용승인된 것으로 표기되어 있습니다. 사용승인 관련 법적 효력 및 문제점에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠습니다. 일반적인 이용 상태를 기준으로 판단되었으므로, 내부 확인이 필수적입니다.

공용 공간 점유: 8층의 일부(공동창고 및 관리사무소)가 특정 점유자('기호(30)')에 의해 사용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 건물 전체의 관리 및 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

소유권 외 다수 권리 설정: 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 설정되어 있어 소유권 이전 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 문창초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 그러나 상당한 금액의 유치권 신고, 위반건축물 등재, 사용승인 관련 불명확성 등 다수의 중대한 법적 및 구조적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 임대차 관계 확인이 되지 않았으며, 건물 공용 부분의 일부가 점유 중인 것으로 파악되어 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

유치권, 위반건축물, 사용승인 관련 법적 리스크가 해소될 경우, 향후 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주거 및 근린생활시설 용도로 이용 가능한 일반상업지역에 위치합니다.

인수되는 임차 보증금이 0원으로, 임대차 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 잠재적 리스크 해소에 소요될 비용(유치권 해결, 위반건축물 시정 등), 그리고 현장 조사 결과 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건의 중대한 리스크를 감안할 때, 감정평가액보다 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 하며, 입찰 전 반드시 법률 및 건축 전문가의 정밀한 진단을 받아보는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.