나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [32] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경501585 (32)

1.2. 소재지

대전광역시 중구 문창동 48-3 8층803호

1.3. 용도

아파트 (도시형생활주택)

1.4. 감정가

113,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

건물면적 (전용면적): 26.29㎡ (약 7.95평)

건물 지분 (전용면적): 26.2852㎡ (약 7.95평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 주상지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매구분

채권자는 더OOOOOOOOOOOOO이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 해당 유치권은 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금에 대한 지연손해금을 포함하며, 본건 일부에 유치권이 행사 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 토지 등기사항: 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 말소기준권리 확인이 필수적입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (감정평가서 요약에 ‘지상권개요’라는 문구가 있으나, 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 대전광역시 중구의 주거 및 상업지역에 위치하여 잠재적 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 주택 등이 혼재하고 있어 상업적 이용 가치 또한 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 이용상태

집합건축물대장상 사무소 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문되었습니다.

5.3. 주변 시설

본건은 문창초등학교 인근에 위치하며, 주위에는 다양한 주택 및 근린생활시설이 혼재해 있습니다. 인근에 대전역, 중앙로역, 중구청역 등 대중교통 이용이 편리한 지역에 속하며, 으능정이 문화의 거리, 성심당 본점 등이 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

유치권 신고가 존재하나 성립 여부가 불분명하며, 실제 유치권 행사가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 위반건축물

옥탑 무단 증축 및 내부 대수선 등 건축법 위반 사항이 다수 존재하여 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령 등의 행정 제재로 이어질 수 있습니다.

6.3. 미사용승인 건물 (초기)

건축법상 최초 사용승인이 나지 않은 상태로 건축되었으나, 이후 사용승인을 받아 신규 집합건축물대장이 작성된 이력이 있습니다.

6.4. 복잡한 등기사항

토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등이 다수 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 말소기준권리 파악 및 분석이 매우 중요합니다.

6.5. 현장 조사 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 이용 상태, 임대 관계 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 실제 권리 인수 및 명도 시 면밀한 재확인이 필요합니다.

6.6. 8층 일부 점유 추정

집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소 부분이 기호(30)에 의해 점유 중인 것으로 추정되므로, 명도 시 해당 부분에 대한 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 일반상업지역 내에 있어 주거 및 상업적 활용이 가능한 입지입니다. 감정가는 113,000,000원으로, 면적 대비 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 유치권의 성립 여부 불분명, 다수의 위반건축물 등재, 복잡한 토지 등기사항 등 상당한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 인수되는 임차인은 없어 명도 부담은 적으나, 위반건축물 관련 제재, 유치권 해결, 복잡한 권리관계 해소 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 지역 내 위치하여 주거 및 상업적 활용 가치 잠재.

* 감정가 대비 소형 면적으로, 비교적 적은 금액으로 투자가능성.

* 인수되는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적음 (단, 8층 일부 점유 추정 부분 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 113,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권의 성립 여부 및 해결 비용, 위반건축물로 인한 행정 제재 가능성 및 시정 비용, 복잡한 권리관계 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었으므로, 해당 부분의 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 재조사, 유치권 성립 여부 법률 검토, 위반건축물 시정 가능성 및 예상 비용 산출, 말소기준권리 및 인수되는 권리 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.