나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [31] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (31)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층802호

* 용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택)

* 감정가: 67,000,000원

* 토지 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

* 건물 면적 (전용면적): 14.54㎡ (약 4.40평)

1.3. 건축물 현황

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2019년 4월 26일

* 총 연면적: 1362.98㎡ (약 412.31평)

* 건축 면적 (건폐율): 208.34㎡ (62.19%)

* 용적률: 400.31%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치함.

* 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 대지 형상은 부정형의 평지이며, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 도로는 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접해 있으며 도로 상태는 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본건의 등기부채권 총액은 약 1,156,100,000원임.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전청구권가등기 (2017.06.01.)

* 근저당권 2건 (2018.06.21.) - 총 525,000,000원

* 가압류 (2019.05.16.) - 631,100,000원

* 압류 (2022.07.29.)

* 소유권 이전청구권 가등기 지분 가처분 (2022.03.21.)

* 임의경매 개시 결정 (2025.02.19.) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2018년 8월 21일

* 배당신고일자: 2025년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강 은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 15,000,000원에 대한 인수 의무가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 현황

* 본건은 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역에 위치함.

* 주변에 다양한 상업 시설이 있어 유동인구 및 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 상업/주거 혼합 지역 특징

* 주거와 상업 기능이 공존하여 주상복합 형태의 지역 특성을 가짐.

* 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능하여 임대 수익 창출 기회가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 급탕, 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 승강기, 소방 설비, 기계식 주차 설비가 설치되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

* 인근에 문창초등학교가 소재하여 통학이 용이한 편임.

5.3. 주변 시설

* 본건 주변은 일반 주거지역 및 상업지역으로, 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지도 서비스 검색 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

* 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 유치권의 성립 여부 및 금액에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 전문가와 상담 및 법적 검토가 필요함.

* 현장 조사 시 유치권 행사 중인 것으로 탐문되었으므로, 추가 확인이 필요함.

6.2. 위반 건축물 및 무단 증축/대수선

* 집합건축물대장상 옥탑 약 30㎡ 및 약 60㎡에 대한 무단 증축, 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단 대수선, 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 등 위반 건축물로 표기되어 있음.

* 이러한 위반 사항은 건축물대장 상단에 기재되며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있음.

* 건축법상 사용승인 관련 불분명 사항 및 위반건축물 표기에 대한 상세 내용은 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거하며, 낙찰 시 이행강제금 부담 가능성 등 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.3. 기타 권리 사항

* 본건 토지(대지권)에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있음.

* 이러한 권리들은 대부분 임의경매 절차에 따라 말소될 예정이나, 일부 권리(가등기, 가처분 등)의 처리 관계는 복잡할 수 있으므로, 말소기준권리 확인 및 권리 분석에 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가 67,000,000원에 경매 진행 중입니다. 입지적으로는 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

그러나 본건의 경우, 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 건축물대장상 다수의 위반 건축물(무단 증축, 대수선)로 표기되어 있어 잠재적 리스크가 매우 높습니다. 또한, 등기부상 가등기, 가압류 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 잠재력은 있으나, 명확한 권리 분석 및 위반 건축물 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되지 않는다면 상당한 위험 부담이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시작가: 현재의 감정가가 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 유찰 시 더욱 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역의 잠재력: 주변에 다양한 시설이 분포하고 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적의 임대 수요: 도시형생활주택(원룸형)으로 소형 면적은 꾸준한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(67,000,000원)를 기준으로 하되, 본건이 가진 여러 리스크(유치권, 위반 건축물, 복잡한 권리 관계 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 다음과 같은 요소들을 반영하여 결정해야 합니다.

* 감정가

* 유치권 해결에 필요한 예상 비용

* 위반 건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부과 예상 비용

* 본건의 실제 시장 가치 (주변 유사 물건 시세 비교)

* 소유권 이전 등 부대 비용

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 위에서 언급한 리스크 해소 비용 및 시장 가치를 고려하여 낙찰 후 발생 가능한 총 소요 비용이 현재 감정가 또는 그 이하가 되도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 법률/건축 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.