나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [29] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (29)

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 7층 705호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

* 건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(합계 0원).

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 유치권 내용은 금707,443,536원 및 미지급금, 그리고 금70,000,000원 및 미지급금에 대한 지연손해금입니다.

* 기타 등기사항: 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등이 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

* 주변 환경: 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖추고 있습니다.

* 건물 이용 현황: 건축물대장 상 일부는 사무소로, 다수는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 8층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

* 사용승인일: 2019년 4월 26일에 사용승인되었습니다.

* 건축물 현황: 집합건축물대장 상 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 분류됩니다.

* 설비 내역: 급탕, 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 유한회사 유금으로부터 상당 금액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 옥탑 부분의 무단 증축 및 내부 대수선 행위가 적발되어 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 철거, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

* 건축법상 사용승인 관련 불명확성: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물이라는 문구가 있으나, 집합건축물대장 상에는 2019.04.26. 사용승인되어 신규 작성되었다는 내용이 공존하여, 관련 서류 확인 및 전문가 상담이 반드시 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 8층 일부 점유 추정: 건물 8층의 일부(공동창고 및 관리사무소)가 특정 호수(기호 30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 실제 점유 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 권리관계 복잡성: 소유권 대지권의 목적인 토지에 가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 1억 1천 4백만원입니다. 입지적으로는 상업 및 주거지역에 속하며 교통 접근성이 보통 수준입니다. 그러나 본건은 유치권 신고, 위반건축물 등재, 사용승인 관련 불명확성, 임대 관계 미상 등의 중대한 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물 관련 행정 처리는 낙찰 후 상당한 부담이 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 감정가 대비 잠재적 가치: 상기 명시된 리스크 요인들로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 도심 접근성: 대전 도심에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교통 이용이 용이합니다.

* 활용 가능성: 위반 건축물 문제 해결 및 법적 하자 보완 시, 주거용 또는 소규모 상업 시설로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시점에서의 정확한 시세 분석, 권리관계 및 위반건축물 처리 비용, 유치권 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우며, 반드시 현장 조사와 전문가 컨설팅을 통해 보다 면밀한 분석 후 결정하시는 것이 바람직합니다. 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다양한 위험 요인을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.