나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [23] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (23)

* 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동 48-3) 6층604호

* 건물명: 그라시아아트빌

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 109,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

* 전용면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

* 아파트 평균 분양 면적 (추정): 약 46.99㎡ (약 14.22평) (전체 연면적 / 총 세대수 기준)

* 건물 전체 연면적: 1362.98㎡ (약 412.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 4월 26일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.

* 권리관계 요약:

* 경매 신청 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

* 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 기타 금액에 대하여 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 통상적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 중구 문창동의 주상복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 문창초등학교가 있으며, 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 및 주거 기능을 수행하는 지역입니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 문창초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 유한회사 유금으로부터 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 옥탑 무단 증축 및 8층 계단실/관리사무실 간 내력벽 철거 등 다수의 위반 사항으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 건축 관련 행정 제재(이행강제금 등)로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 건물 사용승인 관련 불확실성: 등기사항전부증명서상 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이라는 기록이 있으나, 집합건축물대장상으로는 2019년 4월 26일 사용승인된 것으로 기재되어 있습니다. 이로 인해 건물 등기 및 사용에 대한 법적 불확실성이 존재할 수 있으며, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 구조, 설비, 이용 상태 및 임대 관계를 파악하지 못했습니다.

* 8층 일부 점유: 집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소로 표시된 8층 일부 공간이 기호(30)에 의해 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 해당 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 1억 9백만 원입니다. 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 본 건은 유치권 신고, 다수의 위반건축물 등재, 건물 사용승인 관련 불확실성 등 법적, 행정적으로 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물에 대한 행정 조치 가능성, 그리고 사용승인 관련 불확실성은 향후 낙찰자의 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 내부 상태 및 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 메리트: 감정가 대비 저가 낙찰을 기대할 수 있는 리스크 요소를 안고 있습니다.

* 입지: 대전 중구의 주상복합 지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 26.29㎡ (약 7.95평)의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 시장 상황, 법적 리스크 해소 비용, 명도 진행 가능성, 타 경매 물건과의 비교 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 유치권 및 위반건축물 등 명확한 리스크 요소를 해소하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 예상되는 총 소요 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.