나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [26] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [26] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층702호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층702호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층702호 | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (26) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (26)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층702호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 사무소, 도시형생활주택(원룸형))

전용 면적: 38.31㎡ (약 11.60평)

토지 지분 면적: 12.64㎡ (약 3.83평)

감정가: 170,000,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 입지 조건

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 주변 지역은 주로 주거 및 상업 용도의 건물들이 분포하고 있으며, 숙박시설(호텔, 모텔)이 다수 확인됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 해당 물건지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 더OOOOOOOOOOOOO를 채권자로 하여 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

주요 권리 사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

유치권: 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 면밀한 조사가 필요합니다.

주의사항:

1. 사용승인 관련: 등기사항전부증명서 상에는 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다. 이는 최초 등기 시점과 이후 건물대장 작성 시점 간의 차이로 보이며, 실제 사용승인 여부는 추가 확인이 필요합니다.

2. 위반건축물: 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ① 옥탑 약 30㎡ 주택 무단 증축, ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단 증축, ③ 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선, ④ 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등 위반건축물로 표기되어 있습니다.

3. 소유권 대지권 목적 토지에 별도등기: 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 을구에는 근저당 등이 설정되어 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 대전광역시 중구 문창동 일대에 위치하며, 주변에 문창초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 상권을 형성하고 있습니다. 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다. 주상복합 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

가장 가까운 교육시설로는 문창초등학교가 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상점 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 숙박시설이 다수 분포하는 점은 지역의 특성을 보여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 높은 금액의 유치권 신고: 유한회사 유금으로부터 신고된 유치권 금액이 매우 높아, 해당 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

2. 위반건축물 등재: 옥탑 무단 증축 및 내부 대수선 등으로 인한 위반건축물 등재는 건축물대장상 표기되며, 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

3. 사용승인 관련 복잡성: 등기상 사용승인이 없었으나 건물대장상 사용승인된 이력이 존재하여, 관련 서류 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

4. 임대관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠으며, 임대 관계 또한 미상으로 별도 확인이 필요합니다.

5. 8층 공동창고 및 관리사무실 점유 가능성: 본건 일부(8층 공동창고 및 관리사무실)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

6. 토지 관련 별도 등기: 토지 지분에 대한 가등기, 가압류, 압류 등이 존재하여 소유권 이전 및 재산권 행사에 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재의 아파트로, 감정가는 1억 7천만원입니다. 그러나 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 복잡한 권리관계와 위반건축물 등재, 높은 금액의 유치권 신고 등 상당한 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물에 대한 시정 조치 및 비용 부담은 낙찰 후 반드시 해결해야 할 문제입니다. 이러한 위험 요소들로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성도 있으나, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 어려운 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계와 위반건축물 이슈로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 이러한 리스크를 해소할 수 있는 능력과 자금이 있다면 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성: 대전 중구 문창동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

3. 권리관계 해소 시 안정성 확보: 유치권 및 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 법적 상태를 확보한다면, 비교적 안정적인 부동산 투자가 가능할 수 있습니다.

4. 철저한 사전 조사 필수: 투자 결정 전, 유치권의 실체 및 법적 효력, 위반건축물 관련 시정 방안 및 비용, 임대차 현황 등에 대한 면밀한 법률 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계