나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [28] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경501585 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 중구 문창동 48-3, 7층 704호이며, 용도는 아파트로 확인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

감정가는 110,000,000원 (1억 1천만원)입니다.

토지 면적은 8.67 ㎡ (약 2.62평)이며, 건물 면적은 26.29 ㎡ (약 7.95평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00 ㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에 학교, 주거 시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

현재까지 조사된 바로는 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (본건 진행 시 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기사항전부증명서 상 권리 관계는 법원 집행 과정에서 정리될 예정입니다.

다만, 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도의 법적 절차가 필요할 수 있는 중요한 사항입니다.

소유권 대지권의 목적인 토지에 별도 등기(갑구: 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등, 을구: 근저당 등)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특별히 명시된 임차인은 없으나, 건물 내 일부(8층 공동창고 및 관리사무소)를 점유 중인 것으로 탐문되었으므로, 본건 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 주변에 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

도시형생활주택 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물로서, 해당 지역의 상권은 일반적인 수준을 유지하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

이는 소규모 주거 및 업무 시설이 공존하는 형태를 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 해당 호실은 아파트(도시형생활주택)로 분류되어 있습니다.

건물 전체로는 사무소 및 도시형생활주택(원룸형)이 혼합된 복합 건물입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일 사용승인을 받은 것으로 확인됩니다. (단, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 주의사항이 있어 추가 확인 필요)

외벽은 석재외장 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

내부에는 급탕, 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차 설비 등이 갖춰져 있는 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 건축 관련 위험

본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 등기사항전부증명서 내용과, 2019년 11월 18일자 건축과-47642호에 의거 옥탑 무단 증축, 8층 계단실/엘리베이터홀/관리사무실 간 무단 대수선 등 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장상 위반건축물로 등재되었음을 의미하며, 관련 법규 위반으로 인해 철거, 사용 제한, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

사용승인일자가 2019.04.26이나, 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물이라는 정보가 상충하여 명확한 법적 지위 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 분쟁 가능성

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 금액이 상당하며, 지연손해금까지 포함된 점을 고려할 때, 낙찰 후 유치권과 관련된 추가적인 법적 분쟁 또는 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 1억 1천만원입니다.

주거 및 상업 지역의 특성을 갖춘 입지에 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

그러나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 가능성, 위반건축물 등재, 불분명한 유치권 신고 등 다수의 중대한 법규 및 권리상 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 위반건축물에 대한 부분은 철거, 시정 명령, 이행강제금 부과 등 상당한 비용 및 행정적 부담을 야기할 수 있습니다.

유치권의 성립 여부 또한 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 별도의 법적 해결을 모색해야 하는 상황입니다.

8. 투자 포인트

본건은 상당한 리스크를 안고 있으나, 다음과 같은 잠재적 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 가능성: 상당한 리스크로 인해 실제 입찰 경쟁이 낮을 수 있습니다.

* 향후 법규 위반 사항 시정 및 유치권 문제 해결 시 가치 상승 기대: 리스크를 성공적으로 해소한다면, 지역 내 시세에 맞는 가치를 회복할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로서의 수요: 도심 내 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히, 건축법상 사용승인 미필 가능성, 위반건축물로 인한 철거/이행강제금 등의 잠재적 비용과 불분명한 유치권으로 인한 부담을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 실사를 통한 상세한 건축 상태 및 위반 사항 확인, 유치권 관련 법률 전문가 상담, 주변 시세 조사 및 유사 사례 분석이 필수적입니다.

현재로서는 감정가(1억 1천만원)를 기준으로, 위에 언급된 리스크를 감안하여 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

단순 계산으로는 어렵고, 최악의 경우 발생하는 모든 비용(철거비, 이행강제금, 유치권 변제액 등)을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기보다는, 낙찰 후 추가적으로 발생할 수 있는 비용과 법적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 상태와 다를 수 있습니다. 최종 결정은 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담 후 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.