나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [28] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [28] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층704호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층704호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층704호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 53,900,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (28) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (28)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 7층 704호

용도: 집합건축물대장상 사무소 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 등기부등본상 아파트(구분건물)로 되어 있습니다.

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.1. 2.면적 및 평가액

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

건물면적: 26.29㎡ (약 7.95평) - 전용면적 기준

건물지분: 26.2852㎡ (약 7.95평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 문창전통시장이 소재하여 재래시장 이용이 가능합니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주상복합지대로서의 일반적인 대중교통 여건을 갖추고 있습니다. 또한, 대전 도시철도 1호선 중앙로역과도 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본 건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장된 도로에 접하고 있어 도로상태는 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 이용현황

1.3. 1.건물구조 및 외관

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며, 2019년 4월 26일에 사용승인을 받았습니다. 본건은 해당 건물 내 제2층 제201호 외 32개 호수 중 하나로 파악됩니다.

외벽은 석재 외장 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

1.3. 2.이용상태

집합건축물대장상 기호(1)부터 (4)까지는 사무소로, 기호(5)부터 (33)까지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.3. 3.설비내역

건물에는 급탕, 급배수 등 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.

1.4. 토지 관련 정보

1.4. 1.토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 2.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역(2018-06-18), 방화지구에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(문창2, 문창5)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

1.5. 2.채권자 및 채무 내역

주요 채권자는 '더OOOOOOOOOOOOO'이며, 상세 채무 내역은 등기부등본 확인이 필요합니다.

1.5. 3.주요 권리사항 (유치권 포함)

유치권 신고가 존재합니다. 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연12% 지연손해금)과 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연12% 지연손해금)에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.5. 4.기타 권리관계

본 건의 소유권 대지권의 목적인 토지에는 별도 등기가 있습니다. 갑구에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이, 을구에는 근저당 등이 등기되어 있습니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1.주변 상권 구성

본건이 위치한 문창동 인근은 주거시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상권입니다. 문창초등학교가 인근에 있어 배후수요가 있으며, 문창전통시장과 같은 생활 밀착형 상권이 발달해 있습니다. 다만, 대전시의 상권이 구도심과 신도심으로 양분화되는 추세 속에서 본 물건이 위치한 지역은 과거 활성화되었던 상권의 일부로 볼 수 있습니다.

1.6. 2.잠재적 가치

소규모 원룸형 주택 및 사무실로 구성된 건물임을 고려할 때, 임대 수익을 통한 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. 주변의 숙박시설은 해당 지역 상권의 일면을 보여줍니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.주변 편의시설

본건 인근에는 문창전통시장과 같은 전통시장과 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 대전천변이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.7. 2.주변 교육시설

문창초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.건축법 위반 사항 (무단 증축 및 대수선)

본 건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 ① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단 증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단 증축 ③ 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단 대수선 ④ 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등 다수의 위반 건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 및 시정명령 대상이 될 수 있어 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 2.유치권 성립 여부 불분명

유한회사 유금으로부터 고액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1.8. 3.건물 내부 상태 및 점유 현황 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 현상, 이용 상태 등 확인에 제한이 있었습니다. 특히 8층 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 임대 관계 또한 미상이며, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 4.기타 공부와의 차이

집합건축물대장상 위반건축물 표기 외에도, 토지 등기부에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 다수 존재하여 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(구분건물)로서, 감정가는 110,000,000원입니다. 문창초등학교 인근에 위치하며 주상복합지대의 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 문창전통시장과 같은 생활 편의시설이 있고 대전천변이 가까워 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 다수의 위반건축물 등재, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 건물 내부 및 임대차 현황 미확인 등 중대한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토 없이는 투자를 권유하기 어려운 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

- 소액 투자가 가능한 감정가: 1.1억원대의 감정가로 비교적 소액으로 접근 가능합니다.

- 생활 편의시설 접근성: 전통시장 및 근린생활시설, 대전천변 등이 인접하여 생활이 편리합니다.

- (주의) 법적 리스크 상존: 위반건축물, 불분명한 유치권 등 법적, 행정적 이슈가 많아 투자 결정 전 반드시 전문가와 심층 상담 및 현장 재확인이 필수적입니다. 섣부른 투자는 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

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법원 정보

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