나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [25] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 중구 문창동 48-3번지에 위치한 아파트(도시형생활주택)로서, 사건번호는 대전지방법원 2025타경501585 (25)입니다. 본건의 감정가는 157,000,000원이며, 토지면적은 12.39㎡(약 3.75평), 건물면적은 37.55㎡(약 11.36평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장 상으로는 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동)에 위치하며, 주용도는 공동주택(아파트, 도시형생활주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2019년 04월 26일에 사용승인되었습니다. 건물은 지하 1층, 지상 8층 규모이며, 본건은 7층 701호입니다. 전체 연면적은 1362.98㎡, 건폐율은 62.19%, 용적률은 400.31%이며, 총 29세대가 거주 중입니다. 본건의 전용면적은 37.55㎡(약 11.36평)입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다. 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상복합지대 특성상 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

토지형상 및 이용상태: 토지는 부정형 평지로, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측 및 남서측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 폭 8~10m의 소로2류 2개 노선에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다.

유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 신고된 채권액은 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연12% 지연손해금)과 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연12% 지연손해금)입니다.

임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원으로 파악되었습니다.

기타 권리사항: 본건의 소유권 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 을구에는 근저당 등이 설정되어 있습니다.

특이사항: 유치권 신고가 존재하며, 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다. 또한, 옥탑 무단증축 및 무단대수선 등 위반건축물로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 복합적인 상권으로, 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 조사: 대전광역시 중구 문창동 48-3번지 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주요 교육 시설: 단지 북측 인근에 문창초등학교가 소재하여 통학이 편리합니다.

주요 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 다수 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성: 인근에 시내버스 승강장이 있어 시내 이동이 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 유한회사 유금으로부터 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

위반건축물: 집합건축물대장 상 옥탑 무단증축, 공동창고 및 관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선, 내력벽 철거 등 4건의 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 따른 이행강제금 부과 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

건축법상 사용승인 관련: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물로 기재된 점과, 2019년 04월 26일자로 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재하는 점은 잠재적 불확실성을 내포하므로, 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

현장 조사 한계: 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 구조, 설비, 현상, 이용 상태 등에 대한 조사가 일반적인 이용을 기준으로 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

점유 관계: 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었으며, 이에 대한 정확한 점유 관계 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가 대비 면적 및 신축(2019년 사용승인)이라는 점은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 하지만 유치권 미확인, 다수의 위반건축물 등재, 건축법상 사용승인 관련 불분명한 정보 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 추가적인 제반 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악한 후, 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2019년 사용승인)로서 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

주거 및 상업지대로서의 입지 조건과 대중교통 편의성은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

상기 언급된 리스크 요인들을 성공적으로 관리 및 해결할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 157,000,000원의 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 핵심 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 신고된 유치권의 성립 여부 및 최종 확정될 채권 금액

* 위반건축물에 대한 이행강제금 추산액 및 시정 관련 비용

* 건축법상 사용승인 관련 문제 해결을 위한 제반 소요 비용

* 내부 수리 및 리모델링 예상 비용

* 인근 지역의 실거래가 및 유사 물건 시세 동향

* 현재 경매 시장의 경쟁 상황 및 수요 예측

상기 요인들에 대한 심층적인 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 제시된 잠재적 리스크의 규모를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.