나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [30] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.송치원으로부터 금130,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
4.감정서상 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 목록 30(801호)에서 점유중인 것으로 기재되어 있음.
5.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

2.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (30)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 8층 801호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건

* 사용승인일: 2019년 04월 26일 (건축과-16599)

* 등기사항전부증명서상 사용승인 미확인, 집합건축물대장상 신규 작성된 특이사항이 있습니다.

2.

1.3. 감정가 및 면적

2.

* 감정가: 216,000,000원

* 토지 면적: 14.83㎡ (약 4.48평)

* 토지 지분: 14.8331㎡ (약 4.48평)

* 건물 면적 (전용면적): 44.95㎡ (약 13.60평)

* 건물 지분: 44.9525㎡ (약 13.60평)

* 참고: 본 건은 도시형생활주택으로, 별도로 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1. 입지조건

2.

1.1. 소재지 및 주변 환경

2.

* 본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

1.2. 교통 및 접근성

2.

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주상복합지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.

1.3. 토지 이용 계획

2.

* 용도지역: 일반상업지역

* 용도지구: 방화지구

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 2개 노선에 접합되어 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역에 해당합니다.

1. 권리분석

2.

1.1. 권리 내역

2.

* 본건은 부동산 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 명시된 바 없습니다.

2.

1.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금반환채무를 낙찰자가 인수하지 않으나, 점유 관계 해소를 위한 명도 절차는 필요합니다.

2.

1.3. 인수되는 권리

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금(연 12% 지연손해금)과 금 70,000,000원 및 미지급금(연 12% 지연손해금)에 대한 유치권 신고가 있습니다. 또한, 송치원으로부터 금 130,000,000원에 대한 유치권 신고도 있습니다.

* 상기 유치권들은 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자가 해당 채권을 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있습니다. 이는 경매 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다.

1. 상권분석

2.

1.1. 지역 특성

2.

* 본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 주거와 상업 활동이 혼합된 도심 지역입니다.

* 지역 내에는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

2.

1.2. 주변 시설

2.

* 본건 주변으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 문창초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1. 생활정보

2.

1.1. 편의시설

2.

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대전 시내 중심부에 위치한 만큼, 다양한 대형 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등과의 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

2.

1.2. 교육시설

2.

* 문창초등학교가 본건 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 주변에 중학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 이용 가능성은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1. 잠재적 리스크

2.

1.1. 법규 및 행정상 문제

2.

* 본건은 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다.

* 집합건축물대장에는 2019년 11월 18일부로 다음과 같은 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물 사항이 표기되어 있습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단 증축

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단 증축

* 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단 대수선

* 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

* 이러한 위반건축물 사항은 철거, 이행강제금 부과, 시정 명령 등 추가적인 행정적, 경제적 부담을 야기할 수 있습니다.

2.

1.2. 유치권 관련 문제

2.

* 본건에는 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금(연 12% 지연손해금)과 금 70,000,000원 및 미지급금(연 12% 지연손해금)에 대한 유치권 신고가 있습니다.

* 또한, 송치원으로부터 금 130,000,000원에 대한 유치권 신고도 접수되어 있습니다.

* 상기 유치권들의 성립 여부가 현재 불분명한 상태이므로, 낙찰자가 해당 채권을 인수하거나 해결해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 물건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

2.

1.3. 명도 관련 문제

2.

* 본 건 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 801호에서 점유 중인 것으로 파악됩니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금반환채무를 인수하지 않으나, 점유 관계 해소를 위한 명도 절차는 여전히 필요합니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현장 방문 시 점유자 확인 및 소통이 중요합니다.

1. 종합 의견

2.

본건 대전광역시 중구 문창동 48-3, 8층 801호 아파트는 도심 내에 위치하여 주거 및 상업 기능을 겸비한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 등기사항전부증명서상 사용승인이 불분명하고, 집합건축물대장상 다수의 위반건축물 표기(무단 증축 및 대수선)가 있어 건축법 위반에 따른 행정적, 경제적 부담이 예상됩니다. 또한, 금액이 매우 큰 두 건의 유치권 신고가 있어 그 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 채무가 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 8층 일부 점유자에 대한 명도 협의 등이 필요할 것으로 보입니다. 따라서 본건은 명확한 권리 분석과 리스크 해소 방안 마련이 필수적이며, 이러한 제반 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1. 투자 포인트

2.

* 도심 내 위치를 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 인한 다양한 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 시정 및 유치권 문제 해결 시, 부동산 가치 회복을 통한 투자 수익을 추구할 수 있습니다.

1. 예상 입찰가

2.

* 본건은 다수의 심각한 리스크(무단 증축, 불분명한 유치권 등)를 내포하고 있어, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

* 특히, 유치권 신고액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 매우 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

* 예상 입찰가는 감정가 216,000,000원에서 위험 요소를 고려하여 약 30% 할인된 금액인 150,000,000원 내외로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 이는 예상치이며, 실제 가치는 추가 조사 및 리스크 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.