나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [30] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [30] 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층801호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층801호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층801호 | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 105,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (30)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 8층801호

용도: 아파트 (도시형생활주택/원룸형)

감정가: 216,000,000원

면적:

토지: 14.83㎡ (약 4.49평)

건물 (전용면적): 44.95㎡ (약 13.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근입니다. 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 문창초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 숙박시설이 다수 소재하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 8층 건물로, 2019년 4월 26일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 및 드라이비트로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로, 창호는 새시로 마감되었습니다.

건물 이용 상태: 집합건축물대장 상으로는 일부(기호 1~4)가 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 본건 801호는 이러한 도시형생활주택으로 이용되고 있을 가능성이 높습니다.

토지 이용 현황: 본건 토지는 부정형의 평지로, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 관련 정보:

용도지역: 일반상업지역

지구: 방화지구

도로: 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접합

기타: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

1.4. 권리분석

인수주의 권리: 본건은 부동산 임의경매로, 통상적인 권리 분석상 특별한 인수주의 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 유치권의 성립 여부와 관련하여 추가 확인이 필요합니다.)

말소주의 권리: 경매 절차를 통해 대부분의 권리(예: 근저당)는 말소될 것으로 보입니다. (등기부등본 상 확인 필요)

특이사항:

유치권 신고: 유한회사 유금으로부터 약 7억 7천만원(이자 포함)에 대한 유치권 신고가 있으며, 송치원으로부터 1억 3천만원(이자 포함)에 대한 유치권 신고가 있습니다. 그러나 이들 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

토지 관련 등기: 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 본건 진행 및 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

위반건축물 관련 사항: 본 건물은 옥탑 무단 증축, 계단실/엘리베이터 홀 관련 대수선 등 건축법상 위반 사항이 있어 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 상권분석

주위 상권 형성 현황: 본건이 위치한 문창동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 숙박시설도 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 문창초등학교가 인근에 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

잠재적 상업 가치: 도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용되고 있다는 점을 고려할 때, 원룸 임대 사업이나 소규모 상가 운영 등 다양한 상업적 활용이 가능합니다. 다만, 위반건축물 및 유치권 등의 문제로 인한 가치 하락 가능성도 존재합니다.

1.6. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 식당, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 문창초등학교가 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

기타: 주상복합 지역의 특성상 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

유치권 성립 여부 불확실성: 유치권 신고 금액이 상당하고, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

위반건축물 및 이행강제금 가능성: 건축법 위반 사항이 등재되어 있어, 시정 명령 불이행 시 이행강제금이 부과될 수 있으며, 건축물 대장상 불법 증축/대수선 부분이 명확히 표기되어 있습니다. 이는 향후 건물 가치 평가 및 거래에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8층 일부 점유 관련 이슈: 8층 일부 공간(공동창고, 관리사무소)이 801호와 관련하여 점유 중인 것으로 파악되어, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 관련 추가 등기: 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 있어 소유권 확보 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

사용승인 관련 명확성 부족: 건축법상 사용승인 관련하여 "사용승인 받지 않은 건물임"과 "사용승인되어 신규작성(집합건축물대장)"이라는 상반된 내용이 주의사항에 기재되어 있어, 정확한 건축물 현황 파악이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 입지: 대전광역시 중심부에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역이라는 점을 고려할 때, 정상적인 상태라면 상당한 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 현재 감정가는 이러한 잠재 가치에 비해 낮게 책정되었을 수 있습니다.

잠재적 개선 가능성: 유치권, 위반건축물 등의 문제를 해결하고 정상화한다면, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 종합 의견

본건 대전지방법원 2025타경501585 (30) 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택) 경매 물건입니다. 기본적인 입지 조건과 주변 상권은 양호한 편이나, 현재 다수의 유치권 신고, 위반건축물 등재, 토지 관련 추가 등기 등 해결해야 할 복잡한 법적, 행정적 문제들을 안고 있습니다. 특히, 유치권 성립 여부와 위반건축물 관련 이행강제금 부과 가능성은 낙찰 후 추가적인 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

투자 관점에서는 제시된 리스크들을 충분히 감안하고, 이를 해결할 수 있는 법적, 재정적 여력이 있는 투자자에게는 잠재적인 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다. 하지만 일반 투자자에게는 높은 위험 부담으로 작용할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계