나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [24] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (24)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 6층 605호

건물 용도: 아파트 (도시형생활주택)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 8층 건물

사용승인일: 2019년 04월 26일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물 면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

건물 지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

1.4. 감정가

총 감정가: 113,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 채권자

더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상복합지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

더OOOOOOOOOOOOO

3.2. 특이사항

본 건에는 유치권이 신고되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 본 건물 8층 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문됩니다. 이 점은 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 문창동 일대는 다양한 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있으며, 인근에 숙박시설도 다수 분포하고 있습니다. 이는 지역 내 유동인구와 소비 활동이 이루어지는 지역임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 학교

본 건 인근에 대전 문창초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (대전광역시 중구 문창로 55)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

본 건은 집합건축물대장 상 다음과 같은 위반 사항이 있습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단 증축 (2019년)

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단 증축 (2019년)

* 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획한 무단 대수선

* 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

이러한 위반 건축물 상태는 추후 행정 처분이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 유치권

유한회사 유금으로부터 거액의 유치권(약 7억 7천만 원 이상 + 지연손해금)이 신고되었습니다. 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 본 경매 절차의 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 미사용승인 건물 (정정)

제공된 정보에 따르면, 본 건물은 2019년 4월 26일 건축과-16599호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다. 따라서 건축법상 사용승인되지 않은 건물로 보기 어렵습니다.

6.4. 등기상 제한

본 건의 소유권 대지권 목적 토지에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다수의 등기사항이 존재합니다. 이러한 권리 관계는 향후 소유권 행사 및 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 113,000,000원입니다. 입지적으로는 도심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 보통 수준이며, 인근에 학교도 소재합니다.

하지만, 본 건은 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반 건축물 등재, 유한회사 유금으로부터 신고된 거액의 유치권, 그리고 토지 등기상 다양한 제한 권리 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 위반 건축물의 처리 방안은 본 건의 낙찰 후 인수 및 활용에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 시내 상업지역 내 위치.

* 도시형생활주택으로서의 잠재적 활용 가능성.

* 문창초등학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 중대한 권리상 하자 및 위반 건축물 등재로 인해 일반적인 아파트 경매 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 규모, 위반 건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

현재로서는 감정가 113,000,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 이러한 물건은 상당한 할인율을 적용하여 접근하며, 구체적인 입찰가는 법원 현황 조사서, 감정평가서, 관련 법규 검토 결과 등을 바탕으로 추가적인 심층 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없으나, 유치권 인수 가능성이 매우 높으므로 이를 최우선적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.