나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [24] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [24] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층605호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층605호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층605호 | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 55,370,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (24) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (24)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층605호

건물명: (추정) 그라시아아트빌

용도: 아파트 (집합건축물대장상 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 혼재)

감정가: 113,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2. 면적 정보

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평) (전용면적 추정)

건물 지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

전체 토지 면적 (건물 부지): 335㎡ (약 101.34평) (주택, 사무실, 극장 건축 가능 지목 '대')

1.1. 3. 채권자 및 특이사항

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고, 위반건축물 등재

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 3. 주변 시설

대전 문창동 일대는 다수의 모텔 및 호텔 등 숙박시설이 밀집해 있는 지역으로 확인됩니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 정보

1.3. 1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일에 사용승인을 받았습니다. 본건(6층605호)은 집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.

외벽은 석재 외장 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

1.3. 2. 설비 내역

건물에는 급탕, 급배수 등 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 주요 권리 관계

본건은 임의경매 사건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등과 근저당 등이 설정되어 있습니다. [cite:item 4 of 기타참고사항]

1.4. 2. 유치권

유한회사 유금으로부터 거액의 유치권이 신고되어 있습니다. 신고된 채권액은 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연12% 지연손해금)과 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연12% 지연손해금)입니다. 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다. [cite:item 2 of 주의사항, item 3 of 기타참고사항]

1.4. 3. 위반건축물 및 건축 관련 사항

본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로 등기되었으나, 2019년 4월 26일 건축과-16599호에 의거 사용승인되어 신규로 집합건축물대장이 작성되었습니다. [cite:item 1 of 주의사항]

그러나, 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642호에 의거 다음과 같은 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. [cite:item 3 of 주의사항, item 5 of 기타참고사항]

- 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단 증축 (2019년)

- 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단 증축 (2019년)

- 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단 대수선

- 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

1.5. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 소규모 상업시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 문창초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 숙박시설(호텔, 모텔)이 다수 분포하고 있어 상권의 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

1.6. 생활정보

본 건물은 8층 건물이며, 본건(6층605호)은 전용면적 약 28.47㎡ (약 8.61평)의 도시형생활주택 또는 사무실로 이용 가능한 공간입니다. 건물 내에는 기본적인 생활 및 편의를 위한 설비들이 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 유치권 문제

유치권 신고액이 상당하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 낙찰 시 유치권 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 2. 위반건축물 및 사용승인 관련 이슈

다수의 위반 건축 사항이 등재되어 있으며, 이는 건축물대장상 표기 변경, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분으로 이어질 수 있습니다. 최초 사용승인 미비와 위반 건축물 문제는 건물 가치 하락 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

1.7. 3. 토지 별도등기 (가등기, 가압류, 압류 등)

토지에 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어, 추후 소유권 관련 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 또는 임차인과의 관계 설정에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 부동산 임의경매 물건으로, 감정가는 113,000,000원입니다. 비교적 소형의 전용면적을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 다수의 숙박시설이 밀집해 있는 지역적 특성이 있습니다.

권리 관계상 유치권 신고와 위반건축물 등재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권의 성립 여부와 위반건축물의 하자 보수 및 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다. 또한, 토지에 설정된 각종 제한 사항들도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 저가 매수 기회

상기 언급된 여러 위험 요소로 인해, 본건은 경매 시장에서 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 2. 지역 내 신축 건물

2019년에 사용승인을 받은 건물로, 비교적 신축에 해당한다는 장점이 있습니다. (단, 위반건축물 이슈는 별도 고려 필요)

1.9. 3. 잠재적 개발 가치 (단, 리스크 해소 전제)

일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 위반건축물 등 리스크 해소가 전제되어야 함)

1.9. 4. 철저한 사전 조사 필수

본건 투자를 고려하신다면, 유치권 해결 방안, 위반건축물 처리 방안, 관련 법규 검토 등을 포함한 매우 면밀한 현장 조사 및 법률, 건축 전문가의 자문을 반드시 선행해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계